Legales: Condominios deben adaptarse al creciente empuje de las decisiones democráticas

Administración de condominio enfrenta reto similar a administración pública

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Las redes sociales y la participación directa ciudadana ha cambiado la forma de hacer política. Las críticas (a veces muy justificadas) de que las opiniones no son siempre fundamentadas o razonadas adecuadamente, o que la participación ciudadana es errática y desorganizada, no hacen desaparecer el fenómeno. Las administraciones de condominios deben estar preparadas para enfrentarse a retos similares.

Al igual que en el país, la Asamblea de Condóminos es el órgano soberano interno máximo, pero la frecuencia de sus reuniones (generalmente una o dos veces al año), y la imposibilidad de tratar temas con mucha profundidad, (pues a lo sumo se podrá dedicar una media hora a cada tema), hacen que el verdadero rol de gobierno se lleve entre la administración y un reducido grupo de condóminos, organizados en comisiones o comités.

El primer nivel de organización de los condóminos es ese órgano de enlace llamado junta directiva, comité de vecinos, comité de fiscalización, o cualquier otra denominación. La idea es la misma: servir de enlace entre los condóminos y la administración y supervisar su gestión.

Es importante aclarar que no se trata de la junta administradora, que a la vez es representante, sino del grupo que, con respaldo del Reglamento –o aun sin él–, se conforma como órgano asesor y fiscalizador de la administración.

Una administración que comprenda el juego político del condominio no solamente debe aceptar, sino incluso promover la conformación de este órgano como apoyo político, y me consta que muchas empresas de administración así piensan.

Es erróneo creer que este órgano no puede existir sin respaldo en el reglamento. Como organización humana privada, regida por el Derecho Civil, la asamblea de condóminos puede crear las comisiones y órganos que a bien tenga, en el tanto no sustraiga funciones que el reglamento asigne a otros órganos.

El segundo caso de organización son las páginas NO oficiales de Condominios en redes sociales. La administración no puede impedir legalmente que se conformen esas páginas, y más le vale aprender a vivir con ellas. Al día de hoy no ha habido gobierno, presidente, ni aún dictador que no termine, tarde o temprano, teniendo que hacer caso y prestar oídos a las opiniones públicas, aunque no vengan de los medios “oficiales”.

Como cualquier grupo de condóminos, sea organizados en páginas web o no, la administración debe identificar siempre quiénes son los líderes (positivos y negativos), cuáles son sus intereses (explícitos e implícitos) y cuál es su poder dentro del Condominio. Todo lo que se pueda mencionar en cuanto a gestión de interesados en un proyecto es aplicable en este caso.

El tercer caso de acción directa son las órdenes (verbales, usualmente) de condóminos particulares a personal del condominio o externo, como seguridad, para que ejecuten cierta acción.

Este tercer caso es distinto. Los actos de conservación y administración del inmueble, por ley y por reglamento corresponden a la administración. Por ello, incumple el reglamento quien pretende dar órdenes directas o ejecutar actos de administración o conservación del inmueble, sin la autorización de la administración. La ley permite a los condóminos ejecutar actos impostergables de administración o conservación, si no hay administrador o no actúa. Por supuesto que para poder alegar esto, debe haber un requerimiento de actuación desatendido y que el acto sea impostergable.

Cada condómino individual tiene derecho a verificar la gestión administrativa, derecho a la libre expresión, pero no derecho a la anarquía.

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