FINANZAS

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Fideicomiso emisor | Pérdidas a junio por US$3,4 millones distan de ganancias proyectadas por US$1,7 millones

Proyecto Villa Real atiza conflictos

Diferencias por impacto de diferencial cambiario

Un hecho relevante que el Banco Banex, como fiduciario del Fideicomiso Proyecto Villa Real, hizo circular el pasado 9 de setiembre atizó los ánimos entre los desarrolladores (fideicomitentes), la entidad bancaria y el estructurador de la emisión –Grupo Bursátil Aldesa–.

En dicho comunicado, Banex informó acerca del incumplimiento en el nivel de endeudamiento de ese fideicomiso, y sobre las pérdidas contables que arrastra por US$3.423.00,

Asimismo, el Banco deja entrever su preocupación por la posibilidad de que los desarrolladores no puedan atender la deuda que mantienen con los inversionistas (fideicomisarios).

Los motivos

El fiduciario dijo en el hecho relevante que a junio del 2004 el nivel de apalancamiento del proyecto es de -5,73 veces, y advirtió que esa situación ha sido recurrente. Banex agregó que esa situación ha sido producto del efecto que las pérdidas acumuladas tienen sobre el patrimonio, haciéndolo disminuir hasta llegar a un saldo negativo a junio del 2004 de -¢553.527.340.

“Esas pérdidas se componen en US$2,7 millones de periodos anteriores y US$723.000 del periodo actual y resultan del efecto del gasto por diferencial cambiario y la diferencia generada de los resultados (...) debido a menores ingresos y mayores gastos en relación con el presupuesto original”, agrega el comunicado (véase recuadro: “Las cifras...”).

Ese es el primer punto de conflicto. Mario Pacheco, representante del proyecto, apuntó en una nota enviada al fiduciario, que “tanto el Banco Banex, como el Proyecto Villa Real, en su calidad de fideicomitente, somos víctimas de graves errores de los estructuradores del fideicomiso, que han redundado en que no se hayan obtenido los resultados proyectados, a la fecha”.

Esto fue confirmado a El Financiero por el ingeniero del proyecto, Pablo Gordienko, y Marco Garro, asesor externo quien efectúa una reestructuración financiera del proyecto tendiente a refinanciarlo a través de un banco.

Otra posición

Allan Rodríguez, gerente de Corporation Financial Service (CFS), fue quien estando en Aldesa se encargó de estructurar la emisión del fideicomiso. Este descartó que haya impacto por diferencial cambiario y advirtió que los resultados son la conjunción de que el desarrollador está vendiendo a un precio por debajo de lo programado y registrando más gastos, con el beneplácito del fiduciario. Al respecto, se intentó conocer el criterio de Banex pero no respondió.

Similar opinión sostuvo Lanzo Luconi, de Aldesa, quien indicó que al efectuarse la estructuración se decidió por la figura del fideicomiso porque así se velaba por los intereses de los inversionistas. “No existe perjuicio para estos como consecuencia del diferencial cambiario”, apuntó.

Luconi coincidió con Rodríguez en cuanto a que la razón por la que los estados financieros del proyecto se elaboraron en dólares y no en colones se justifica en que la operación del fideicomiso es en esa divisa, tanto a nivel de pasivos como activos.

“Si las ventas y costos son en dólares, el diferencial aplica para uno y otro, así que ese no es el problema”, dijo Rodríguez.

Las ventas

Gordienko aceptó que el nivel de ventas del proyecto es menor al planeado, pero lo atribuyó al alto costo financiero de la emisión (tasa fija al 14%), lo que les les obliga a vender más barato del precio proyectado para atender el flujo de caja. Aceptó que gastos imprevistos de la obra les afectaron de forma significativa.

Pero Luconi descartó que se pueda presumir algún tipo de responsabilidad por el nivel de la tasa, y lo atribuyó a los gastos y nivel de ventas (que no cumplen con lo proyectado).

“Se estructuró a tasa fija para colocar los bonos vía precio. No se podía hacer a tasa variable pues los inversionistas hubieran sufrido una pérdida de capital en caso de que se ejecutara la opción de pago anticipado (Call)”, dijo Luconi. A la fecha, la empresa ha ejecutado el Call conforme se previó en la emisión.

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