Suplemento: Bienes Raíces

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El edificio que alberga la Universidad Latina es una de las edificaciones que fue comprada por un fondo inmobiliarioFOTO ARCHIVO

Fondos inmobiliarios persiguen consolidación

Más de 2.000 personas u organizaciones han invertido en ellos

¿Ha estado usted últimamente en el Rostipollos de La Sabana, o en el Burger King de Cartago, o en el Hipermás de Heredia? Pues resulta que los edificios que ocupan estos negocios pertenecen a diferentes fondos de inversión inmobiliarios, que precisamente adquieren propiedades y las alquilan para obtener ingresos para sus inversionistas.

Así es como desde hace alrededor de cinco años, inició el funcionamiento en el país de una nueva figura de inversión, creada por distintas sociedades administradoras de fondos de inversión (SAFI), las cuáles buscan hoy la consolidación de estos fondos, a través de la generación de más cartera y la diversificación de sus activos.

Este proceso implica la compra de una mayor cantidad de propiedades, cuyos inquilinos tengan actividades muy diferentes, como oficinas, venta de comidas o de productos para el hogar, educación y otras muchas más, en distintas partes de San José, e incluso en otras provincias.

Dinámica especial

Según define la Superintendencia General de Valores (Sugeval), en su sitio web, un fondo de inversión inmobiliario tiene como objetivo primordial la inversión en bienes inmuebles, para su explotación en alquiler.

De ahí que los ingresos periódicos, por concepto de una tasa de rendimiento que reciben los inversionistas proviene precisamente del flujo de ingresos de renta.

Además, quienes participen de este tipo de fondos obtienen anualmente un beneficio por la revalorización o venta de los inmuebles. Sin embargo, este se hace efectivo solo cuando se sale del fondo, pues va implícito en el valor de la participación que posiblemente ha crecido con el tiempo (véase recuadro: “Oferta diversificada”).

En el país, actualmente, existen más de 2.000 personas u organizaciones que han invertido parte de sus recursos en fondos inmobiliarios, con la esperanza de obtener un rendimiento, usualmente mayor, que el que ofrecen otras figuras financieras del mercado.

Sin embargo, Arnaldo Ortiz, gerente de Imagen del Grupo Interbolsa, que cuenta con su propio Fondo Inmobiliario Público Dólares, dijo que ellos invierten mucho en asesoría a sus inversionistas, para recomendarles que diversifiquen sus inversiones y, por lo tanto, que no se concentren en un solo tipo de figura financiera.

Cerrados

Otra característica que deben tomar en cuenta las personas interesadas en los fondos inmobiliarios, es que estos son cerrados y, por tanto, si deciden salirse, sus participaciones deben ser primero negociadas en el mercado secundario de la bolsa, lo que podría implicar que haya que esperar para que otro cliente llene el espacio.

Según comentó Ortiz, esto no ocurre con su fondo, pues dijo que siempre tienen más bien en fila inversionistas esperando para entrar a invertir en el de ellos. Por esa razón, recientemente crearon otro fondo, igual al primero, por US$50 millones, de manera que otras personas tengan la posibilidad de ingresar a esta figura.

Este creciente interés de los inversionistas por fondos de inversión inmobiliarios, también ha sido experimentado por el fondo Gibraltar. Jaime Ubilla, gerente de la SAFI del Grupo Improsa, que administra dicha figura, expresó que el fondo inició hace cuatro años con US$8 millones y en febrero último se incrementó a US$20 millones y ya en junio de este año creció a US$40 millones (véase recuadro: “Activos e inversionistas).

Reacomodo

Luego de la crisis por los fondos de inversión en los meses de abril y mayo pasados, los fondos inmobiliarios más bien salieron fortalecidos, pues, según explicó Ortiz, algunos inversionistas migraron hacia estos últimos.

De hecho, los fondos inmobiliarios no se vieron muy afectados por esta situación, pues la mayoría de sus inversiones están precisamente en inmuebles, mientras que solo un máximo de un 20% lo pueden invertir en títulos valores.

Del fondo Gibraltar, Ubilla dijo que ellos tratan de manejar una relación de un 95% de inversión en bienes raíces y un 5% en inversiones transitorias.

Después de este reacomodo de fuerzas en el mercado financiero, ahora los fondos inmobiliarios se aprestan a efectuar una reingeniería interna que incluye el uso de nuevas tecnologías, según estimó Ortiz.

Mientras, para Ubilla, estas figuras inmobiliarias buscarán una mayor diversificación de sus inversiones, tanto en el tipo de propiedades, como en el uso que se les dé, la ubicación que tengan y los inquilinos que los ocupen.

Esto le dará mayor seguridad a los inversionistas de que son partícipes y codueños de inmuebles que realmente les generarán ingresos seguros y que estén bajo un esquema que prevea la reducción de riesgos en su inversión.

Otro aspecto que tanto Ortiz como Ubilla visualizan para los fondos inmobiliarios es la compra de más cartera, de manera que estas figuras adquieran un volumen importante que precisamente les permita diversificar con mayor prudencia los riesgos asociados a este tipo de inversiones.

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