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Columna Tributaria: Transacciones inmobiliarias

La administración tributaria ha tomado la posición de que en una transacción de venta de un inmueble que incluye tanto terreno como edificaciones, solo la ganancia asociada con el terreno califica como una ganancia de capital no gravable.

Al ser los edificios o construcciones activos depreciables, la ganancia es considerada ingreso ordinario sujeto al impuesto sobre la renta (ISR) del 30% y el impuesto sobre los dividendos.

Ganancias con terrenos

Las ganancias derivadas de la venta de activos no depreciables (como terrenos) no están sujetas al impuesto sobre la renta ni al impuesto sobre los dividendos siempre y cuando no sean habituales.

En una transacción inmobiliaria el precio de venta normalmente se compone del valor determinado para la tierra más lo que se determine como valor por las edificaciones.

Dicha definición responde a criterios técnicos, de la industria y el mercado y dependerá de múltiples factores (e.g. la calidad de las edificaciones, antigüedad, localización del terreno, vocación y usos alternativos de los componentes, etc).

Es totalmente común que en algunos casos se considere que el terreno es más valioso que las edificaciones.

Las partes establecen el precio de compra y su asignación con base en lo que acuerden que es la valuación de los componentes.

Por lo tanto, si e.g. las partes negocian un valor para un inmueble de ¢1.000 el cual determinan corresponde a ¢200 de valor de las edificaciones y ¢800 por el terreno, según las normas fiscales aplicables, el vendedor debería de reportar ¢200 como ingresos gravables sujetos al impuesto sobre la renta del 30% y el 15% aplicable a la renta disponible.

Por otro lado, los ¢800 asociados con la venta del terreno no estarían sujetos ni al 30% del impuesto sobre la renta ni el 15% aplicable al impuesto sobre los dividendos.

Ventas inmobiliarias

No obstante, en recientes consultas, la administración ha tomado la posición de que en una transacción inmobiliaria el vendedor debe asignar el precio de venta proporcional al valor en libros de cada componente.

La anterior posición no tiene ningún sustento técnico, legal o contable. Incluso se contrapone contra la misma intención de la administración, de tratar de obligar a los contribuyentes a aplicar principios de realidad económica y precios de transferencia a las transacciones que llevan a cabo.

Con base en un error técnico, se pretende gravar potencialmente un monto superior al que correctamente corresponde según la normativa vigente.

Es importante que este tipo de actuaciones no pasen sin discusión y que se trate de corregir estas distorsiones que por razones meramente fiscalistas, afectan la realidad y operatividad de nuestros mercados.

También afectan la seguridad jurídica de nuestro sistema tributario, la estabilidaddel mismo y a todos los contribuyentes en general.

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