FINANZAS

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Emisores | Fideicomiso del proyecto arrastra pérdidas contables por US$3,6 millones

Villa Real busca salirse de Bolsa

Socios responsabilizan a estructura de la emisión

Agobiados por malos resultados contables que atribuyen a la forma en que se estructuró la emisión de bonos, los socios del Fideicomiso Proyecto Villa Real pretenden salirse del mercado de valores en el primer trimestre del próximo año.

Javier Carranza, gerente de ese proyecto residencial, situado carretera a Santa Ana, dijo a El Financiero que esa es la única opción que ven los socios de esta firma que arrastra -desde su origen y hasta marzo último- pérdidas contables por US$3,6 millones.

Para eso, redimirían de forma anticipada la última de las series (D) de ese fideicomiso, que por US$3 millones vence en octubre del 2006.

Según Carranza los malos resultados contables obedecen al efecto que origina el diferencial cambiario. No obstante, los estructuradores han rechazado esa responsabilidad y aseguran que es producto de que los gastos y el nivel de ventas no cumplen con lo proyectado (véase nota: "Proyecto Villa Real atiza conflictos" en Capitalfinanciero.com).

El gerente advirtió que el déficit no es una limitante para adelantar el pago de los últimos bonos, ya que así lo han hecho con las otras series. Desde su inicio, ese proyecto ha sufrido una serie de tropiezos (véase recuadro: "Camino empedrado").

Mejor fuera

Carranza señaló que pretenden iniciar la redención de la última serie de bonos este mismo año y concluirla, a más tardar, en marzo del 2006. Según el gerente, los esfuerzos no están enfocados a disminuir pérdidas, las cuales -dice- están dispuestos a asumir. Esperan obtener utilidades del remanente de tierra y lotes una vez cancelados los bonos.

Por eso desde enero pasado subieron el precio de los lotes con el fin de formar una reserva para el prepago de la deuda. Además, el fideicomiso espera con la conclusión del túnel de paso al residencial, aumentar el atractivo para las ventas.

El motivo...

En cuanto a las pérdidas, Carranza insiste en que estas se propiciaron con la estructuración del fideicomiso, que corrió por cuenta del Grupo Bursátil Aldesa.

Explicó que el proyecto aportó terrenos fideicometidos a US$42,27 el metro a fin de crear un patrimonio de US$13 millones. Pero como el registro de ese valor patrimonial se hizo en colones al tipo de cambio vigente a la fecha del aporte y el de la deuda en dólares (así se mantiene porque así se pactó para el pago de los bonos), entonces se da la diferencia.

Además, la normativa contable obliga -por la devaluación- a hacer una reserva para reponer el valor de adquisición de los dólares entre el valor registrado al tipo de cambio a la hora de contraer la deuda y al vigente de emitir los estados financieros. El efecto de diferencial cambiario significa a la mitad del total del déficit (véase tabla: "Cifras en rojo").

La visión del estructurador

Allan Rodríguez, quien fue el encargado de estructurar la emisión, por medio de un artículo de respuesta (ante la crítica del fideicomiso), publicado en octubre del año pasado, dijo que el principio fundamental de esa emisión fue proteger a los inversionistas. Añadió que todas las estimaciones del diseño en materia de ingresos, gastos, tanto operativos como financieros, fueron entendidos, aprobados y avalados por los fideicomitentes.

También apuntó que si bien el diferencial cambiario provocaba pérdidas contables su efecto no se traducía en pérdidas de efectivo y advirtió que haber denominado la deuda en moneda local hubiera generado mayores pérdidas.

Lanzo Luconi, de Aldesa, había coincidido con Rodríguez y apuntó que los resultados eran la conjunción de que el desarrollador vendía a un precio por debajo de lo programado y registraba más gastos.

Al respecto, Carranza aceptó que han tenido que vender lotes a un precio menor al previsto, pero dijo que fue así para atender los mismos vencimientos de los bonos.

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