INFORME ESPECIAL

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Construcción | Desde 1998 hasta la actualidad

Tres empresas mantienen dominio en edificación de urbanizaciones

Triángulo del Norte, Comercializadora PCP y Construcciones Modulares

Los empresarios Eugenio Méndez Libby y Carol Prado Hernández han acaparado desde 1998 hasta la actualidad el 42,5% de los proyectos de vivienda de interés social aprobados al amparo del artículo 59 de la Ley del SFNV.

Aunque ellos lo han negado a la prensa durante varios años, los datos fueron suministrados por el Banco Hipotecario de la Vivienda (Banhvi) a solicitud de El Financiero.

Tanto Méndez como Prado son miembros de la Asociación Cámara de Vivienda de Interés Social (Acavis) la cual como grupo edificó -en el mismo periodo- el 66% de ese tipo de urbanizaciones. El resto de los proyectos fue asignado a 30 empresas (véase recuadro en la pag 18: "Juntas edifican...").

Sobre este mismo tema, la Contraloría General de la República emitió el informe DFOE-SO-30-2005 en noviembre pasado donde concluía que hay "una significativa concentración del mercado en pocas empresas desarrolladoras".

El artículo 59 de la Ley del Sistema Financiero para la Vivienda (SFNV) regula el otorgamiento de bonos de vivienda para poblaciones especiales: adulto mayor, discapacitados jefes de hogar, familias en pobreza extrema y para cubrir situaciones de emergencia.

Pese a que esta modalidad solo tiene el 40% (antes de junio pasado era el 20%) de los recursos del Fondo de Subsidios para la Vivienda (Fosuvi), es el más atractivo para las compañías constructoras porque significa el desarrollo de proyectos de gran tamaño y, por ende, mayores márgenes de ganancia.

El 60% restante del presupuesto de Fosuvi debe destinarse a familias que poseen alguna capacidad de pago o lote propio.

Portillos legales y políticos

Factores políticos y legales permitieron tanto la concentración de proyectos en pocas manos como que el sistema dejara de funcionar adecuadamente.

Ennio Rodríguez, gerente general del Banco Hipotecario de la Vivienda (Bahnvi), explicó que el propio artículo 59 abrió los portillos para que un 95% de los bonos se otorgaran bajo la tesis de extrema necesidad. Esto significaba desarrollar urbanizaciones grandes que solo empresas de cierto tamaño podían hacer.

Agregó que el país careció de políticas de vivienda claras que indicaran cómo atender el deficit habitacional y el de tugurios.

A esto habría que adicionarle el hecho de que se perdió el concepto de corresponsabilidad por parte del beneficiario cuando el gobierno de Calderón Fournier dispuso regalar el bono. Antes, la familia estaba en la obligación de ahorrar o asumir un crédito.

Este esquema unido al hecho de que el Estado tampoco tenía un procedimiento claro que permitiera seleccionar con criterios técnicos a las empresas constructuras interesadas (concursos o licitaciones), abrió la llave para que las desarrolladoras propusieran listas de beneficiarios y sitios donde se ubicarían los proyectos habitacionales.

"El sistema empezó a operar pero tuvo grandes vacíos de tipo operativo que generaron gran cantidad de problemas", manifestó Olman Vargas, director ejecutivo del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA).

De esto hace eco la Contraloría cuando explica que esta concentración podría estar afectando al sistema en temas como la ubicación de los proyectos, la selección de los beneficiarios, el cumplimiento de las normas de calidad y la cantidad de viviendas construidas y su costo.

El órgano fiscalizador admite que las empresas tiene derecho a presentar sus propuestas siempre y cuando acaten las disposiciones técnicas y financieras reguladas por la ley vigente. Indica que son las entidades autorizadas por el Banhvi las obligadas a hacer una selección basada en los intereses que más convengan a los beneficiarios y regido por la mejor utilización de los recursos.

¿Por qué la concentración?

Según la opinión del Colegio Federado, uno de los problemas es que los proyectos carecían de dueño pues era el desarrollador quien buscaba terreno, financiamiento, beneficiarios y construía las casas. Solo entonces se otorgaban los bonos y en ese momento la lista original de los futuros propietarios cambiaba casi en un 40%, detalló Olman Vargas.

Pese a que las fuentes consultadas coincidieron en que así funcionaba el sistema, los representantes de Acavis, Eugenio Méndez y Mario Jiménez, negaron que las empresas propusieran a los beneficiarios y las propiedades donde construir.

"El mercado es abierto, cualquier persona puede ir a tramitar un proyecto", insistió Méndez.

Según Jiménez, las compañías respondían siempre a una demanda de casas en sitios previamente identificados por el Gobierno.

Como ejemplo, Méndez dijo que en "su sano juicio nunca hubiera hecho una urbanización en Turriabla o en los ríos de Upala sin que esto respondiera a una petición del Estado. Fue un compromiso. Nosotros nunca sugerimos los proyectos", enfatizó.

Los representantes rechazan tener concentrado el mercado y aducen que absorben solo el 4% del mercado total de interés social (incluye aparte de los bonos del artículo 59, ordinarios y los del programa Ahorro, Bono, Crédito).

Sin embargo, según datos aportados por Acavis, del 2002 al 2004 se otorgaron 6.746 bonos al amparo del artículo 59, de los cuales el 71% fue para construcciones hechas por sus propios miembros. De este último porcentaje el 36% lo manejó Comercializadora de Vivienda PCP y 40% Carol Prado, a través de sus firmas Triángulo del Norte y Construcciones Modulares.

Este predominio se mantiene en los proyectos que el Banhvi ya aprobó para este año y que deberán empezar a construirse próximamente. De diez urbanizaciones con 753 casas, Comercializadora PCP edificará 428 y Triángulo del Norte 58 y Las Arandas 171.

El otro sector involucrado en este negocio son empresas de menor tamaño que han dado solución de vivienda a familias de manera individual. Una parte de estas se agrupó durante la pasada administración luego de que el ministro de entonces, Helio Fallas, impulsó la construcción de casas bajo el esquema de bono individual.

Esta se llama Asociación Nacional de Constructores y Afines y agrupa a 19 empresas en su mayoría pequeñas.

Una de ellas es Tobe Tobe Esquipulas. Su gerenta Rosibel Salazar, dijo que no cree en megaproyectos y más bien se dedican en soluciones de vivienda para lugares como Chirripó y Guatuso.

Problemas de pago

Otro de los aspectos que señalan los participantes en el sector como causa de la concentración en pocas manos son los problemas de financiamiento.

El primer tropiezo son las deficiencias que padece el Gobierno en canalizar el presupuesto que le corresponde al sector vivienda, lo cual genera atrasos en la entrega de recursos a las constructoras. "Aquí hay mucho constructor que se ha arruinado con este tipo de proyectos", reconoció Jaime Molina, presidente de la Cámara Costarricense de la Construcción.

Coincide con él el director ejecutivo del CFIA, al advertir que hay otras empresas que podrían involucrarse en el sector de casas populares. "Es muy problemático para una compañía hacer un proyecto, solo se le financia una parte y a la mitad de la construcción ya no se le giran más recursos y tiene que recurrir a dinero propio", detalló.

Los representantes de Acavis también se quejan del riesgo financiero y aseguran que el hecho de que participen pocos es porque nadie está dispuesto a invertir varios millones arriesgándose a que el Estado no apruebe la propuesta ni gire los recursos a tiempo.

Efectos sobre la calidad

Otro de los escollos que enfrenta este mercado poco competitivo es la calidad constructiva. La propia Contraloría, en el informe mencionado, apunta que un ejemplo de las implicaciones es que una de las empresas más fuertes presentó la mayor frecuencia en anomalías constructivas en las auditorías del Ministerio de Vivienda.

Al respecto, el CFIA suministró a El Financiero un listado de compañías sancionadas del 2002 a julio del 2006 por incumplimientos en los parámetros de calidad. Recibieron suspensiones temporales: Construcciones Modulares de Costa Rica, Corporación para la Vivienda y Constructora La Palmera.

Ramón Prado, representante de la primera empresa, explicó que este fue un proyecto en que participaron varias constructoras y pese a eso se generalizaron las anomalías. Agregó que ya iniciaron el proceso de apelación de la sentencia.

Cuadro completo de los proyectos aprobados al amparo del artículo 59 de la ley

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