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La garantía de título en Costa Rica Carlos Andrés Jiménez Para El Financiero Herramienta para disminuir riesgos Hay una serie de riesgos que podrían provocar la pérdida de la titularidad sobre la inversión inmobiliaria. Uno de ellos es el fraude registral en la cadena de traspasos. La garantía de título ayuda a disminuir esos riesgos. En caso de fraude puede tener la tranquilidad de que la compañía de garantía de título va a ejercer la defensa legal correspondiente para restituir al estado inicial el inmueble o, en su defecto, el beneficiario va a ser indemnizado hasta por la cobertura. La garantía de título (conocida en los Estados Unidos como Title Insurance y regulada en Costa Rica por la Ley de Seguro de Fidelidad, Ley No. 40 del 30 de marzo de 1931) consiste en un contrato de indemnización que cubre situaciones de hecho o de derecho asociadas a la pérdida de la titularidad de derechos reales sobre un bien, relacionadas con defectos ocultos en la cadena de traspasos y antecedentes de dicho inmueble (véase recuadro: "garantías de título"). Posibles fraudes Un buen ejemplo de riesgo es cuando la cadena de antecedentes de una propiedad se ve afectada por un contrato viciado de nulidad, como en el típico caso del contrato de donación, en el cual se exige como requisito de validez que el donatario acepte en el plazo de un año como máximo. Siendo dicho contrato de donación solemne, dicha aceptación debe constar expresamente y por escrito en escritura pública, de lo contrario hay un vicio de nulidad que podría afectar a posteriores adquirentes de buena fe. En consecuencia, dado que la inscripción registral no convalida los actos o contratos inscritos que sean nulos o anulables conforme a la ley, (Artículo 456 del Código Civil) puede ocurrir que el registrador designado haya omitido, por error, verificar que, dentro de la escritura de donación, el donatario haya expresamente aceptado el bien inmueble donado. Ante la ausencia de tal aceptación y habiéndose inscrito un contrato viciado de nulidad, estaríamos frente a una de las situaciones que podría afectar el título de propiedad y que cubre la garantía de título. Defectos ocultos Asimismo, la garantía de título se hace necesaria por brindar cobertura sobre defectos que son ocultos por ser no detectables a la luz de los documentos inscritos en el Registro Público. Entre estos podemos citar: herederos encubiertos que puedan llegar a reclamar derechos sobre la distribución de bienes de un causante; documentos ejecutados bajo poderes falsos, revocados o vencidos, escrituras mal registradas, derechos de personas divorciadas, falsificación de escrituras de compraventa, de constitución de hipotecas, cancelaciones hipotecarias y otros instrumentos públicos, escrituras llevadas a cabo por personas sin capacidad de actuar, transmisiones de propiedad que violen las leyes, intereses surgidos por escrituras en donde los otorgantes sean personas ficticias, cuestiones de tenencia y posesión legítima de tierra, entre otros. Poseedores sin títulos Esta última cobertura reviste gran importancia debido a la protección que brinda la legislación costarricense a los poseedores sin tener título inscrito a su favor. Ha sucedido que mientras se esté llevando a cabo una transacción sobre determinada propiedad al mismo tiempo se estén promoviendo las diligencias de información posesoria para titular dicho terreno. En este caso se tiene el choque entre dos derechos distintos pero que a la vez gozan de protección por parte de la ley y los órganos jurisdiccionales. En el caso de que haya un fallo judicial a favor del poseedor del terreno se estaría provocando un perjuicio patrimonial-económico contra el propietario registral, que de ser el beneficiario de una garantía de título gozaría de toda la protección que brinda este contrato.
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