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Altas tasas impiden desarrollar titularización
23 Junio 2006, 03:30 PM

Potencial del mercado hipotecario se desaprovecha

Las altas tasas de captación que tiene el Gobierno Central es el principal impedimento que enfrenta el sector financiero para desarrollar proyectos de titularización de activos, mecanismo que permitiría generar un mayor flujo de recursos a actividades de alto impacto social, como el financiamiento de viviendas.

Esa es la opinión de Luis Liberman, gerente de Banco Interfin; Jorge Volio, presidente de Volio Capitales, y de Robert Sullivan, vicepresidente de la firma estadounidense Landamerica Financial Group (entidad que se ofrece servicios de transacción de bienes raíces), quienes dieron una charla sobre las formas de financiamiento de vivienda esta mañana en el Club Unión.

Tanto Liberman como Volio explicaron que como las tasas de interés que tienen los títulos de Gobierno son altas, no hay un incentivo para que los bancos créditos hipotecarios titularicen dentro del país, dado que tendrían que colocar los títulos a tasas mayores y sus costos se incrementarían.

Hasta ahora, solo los bancos Interfin, BAC San José y el Banco Nacional han desarrollado proyectos de este calibre dentro y fuera del país.

La titularización consiste en "empaquetar" un conjunto de activos con características similares (como préstamos hipotecarios) y emitir títulos valores que se pagarían con los flujos futuros de ingresos (cuotas) de esos activos. Con lo recursos que se obtengan de la venta de esos bonos, los bancos pueden colocar más préstamos.

José Antonio Muñoz, abogado del bufete centroamericano Arias & Muñoz (quien también participó en el evento), señaló que el mercado residencial es uno de los sectores económicos de mayor auge en los últimos años debido a la construcción de condominios y residenciales, y también a la venta de residencias a extranjeros en proyectos turísticos en Guanacaste y Puntarenas.

Se calcula que en Costa Rica el mercado hipotecario representa el 21% del Producto Interno Bruto (PIB), mientras que en Estados Unidos representa el 67%, lo que para los expertos demuestra que hay una gran oportunidad de crecimiento en el sector.

Volio explicó que esa diferenciación de tasas de interés impide que más bancos y otras entidades intenten titularizar hipotecas, dado los altos costos administrativos que conlleva el proceso (constitución de fideicomisos y compra de seguros, entre otros).

No obstante, en su criterio, la llegada de grandes grupos financieros internacionales más dedicados a la banca de consumo (como General Electric y Scotiabank) permitirá un crecimiento de este sector y un mayor abanico de opciones para que la gente compre casa.

No obstante, recordó que con la titularización se podría aprovechar la gran cantidad de recursos que manejan ahora los fondos de pensión.

Otros problemas

Por su parte, Liberman también apuntó una serie de problemas que están sufriendo los bancos que financian vivienda. Primero, señaló que ante la poca disposición a titularizar activos, los bancos no tienen forma de diversificar los riesgos asociados a los préstamos hipotecarios (que son préstamos a muy largo plazo).

Segundo, en Costa Rica no existe una forma única para valorar las propiedades y los peritos que se contratan para valorar las viviendas que los bancos se adjudican, por ejemplo, las evalúan según el valor de construcción, pero no el valor de mercado (es decir, en cuánto se puede vender la propiedad).

Tercero, en el país no existe un sistema de monitoreo de las deudas personales de las personas, lo cual impide a los bancos medir cuánto deben las familias y si la relación deuda-ingreso se sostiene ante una variación de las tasas de interés.

Cuarto, Liberman criticó que los bancos estén aplicando las mismas variables para financiar "segundas casas", es decir, las casas de descanso de los extranjeros están comprando en las costas costarricenses. Esto porque la gente, ante problemas económicos, prefiere perder esas casas de descanso que la casa en la que habitan.

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