Opinión
Mercado hipotecario en los países desarrollados
Erick Campos
Senior Director Fitch Ratings Costa Rica
Existen elementos de largo plazo -dentro de los cuales se encuentran tasas de interés decrecientes, desregulación de los mercados crediticios y la estabilidad macroeconómica- que han elevado el precio de las viviendas en los países desarrollados.
Sin embargo, también existe evidencia de que estas tendencias se han magnificado en algunos países, llevando a una sobrevaloración en los precios de las viviendas.
Asimismo, el aumento en los niveles de deuda de los consumidores (y, en algunos países, también en el servicio de la deuda) así como los cambios en la composición de los activos hacia aquellos de menor liquidez, tales como la vivienda, han dejado a los consumidores a las economías en donde la vivienda parece estar sobrevaluada más expuestos a shocks en variables tales como tasas de interés, precios de las residencias y nivel de ingreso.
Al considerar los precios de las residencias, hay varias razones del porque un aumento de largo plazo en los precios reales de estas se encuentre en línea con los fundamentales.
En primer lugar, el ingreso disponible real per-capita ha crecido notoriamente de manera constante en los últimos 20 años en estos países mientras que, por otro lado, el ritmo de crecimiento del número de hogares ha sobrepasado el de la población a medida que el tamaño de los hogares se ha contraído. Estos factores han impulsado la demanda por vivienda para el largo plazo.
Por su parte, las influencias por el lado de la oferta sobre los precios de la vivienda tienden a ser específicas de cada mercado inmobiliario.
La disponibilidad y el costo de la tierra así como la rigurosidad de la planificación urbana varía entre los países y entre las regiones dentro de estos mismos países. Adicionalmente, el sistema impositivo en ciertas jurisdicciones afecta las decisiones de inversión de los consumidores.
En muchos países, los intereses cargados sobre la hipoteca son deducibles de impuestos, haciendo la propiedad residencial más atractiva que cualquier otra manera de acumulación de activos.
Dada la persistencia de los períodos en que los precios de la vivienda han aumentado, tanto en términos reales y nominales, las perspectivas de incrementos adicionales en el futuro parecen ser bastante firmes. Inevitablemente, estas mismas expectativas también han acrecentado la demanda residencial por motivos puramente especulativos.
Por el lado del endeudamiento de los consumidores, el tamaño y la composición de activos y pasivos de los mismos varían enormemente entre las diferentes economías.
Esta disparidad refleja las diversas influencias sobre la conducta de los consumidores tales como la estructura de mercado, la regulación y las preferencias culturales. Sin embargo, la tendencia común observada en la última década en casi todos estos países desarrollados es un aumento en el endeudamiento de los hogares con relación al ingreso disponible.
Elementos tales como la desregulación financiera y una competencia creciente entre los proveedores de crédito han jugado a su vez un papel muy significativo. El rango de productos hipotecarios se ha expandido, con la introducción de préstamos para consumo respaldados por la vivienda e hipotecas con términos de repago flexibles.
Adicionalmente, la creciente competencia ha reducido las comisiones y ajustado los márgenes de intermediación de las entidades financieras.
Otro factor que ha permitido que los consumidores continúen endeudándose es la disminución en las tasas de interés nominales durante el mismo período en la medida que la inflación global se ha mantenido bajo control.
Aún con lo anterior, las tasas de interés reales también han venido disminuyendo generando otro incentivo adicional para continuar pidiendo prestado.
Estos cambios en la composición de sus activos han dejado a estos prestatarios más expuestos a los riesgos financieros. En primer lugar, la proporción creciente de vivienda por el lado activo ha magnificado el impacto proporcional de los precios de la residencias sobre la riqueza neta de los consumidores y los ha dejado menos líquidos.
Asimismo, conforme la deuda neta ha aumentado, el impacto negativo de mayores tasas de interés sobre el flujo de caja de los mismos ha sido mayor.
Es así como shocks sobre el ingreso y las tasas de interés impactarían a los consumidores doblemente: a través de un incremento en el servicio de la deuda así como una reducción en la riqueza ocasionada por un efecto de la demanda sobre los precios de la vivienda.
Bajo dicho escenario, el ajuste de los prestatarios se derramaría sobre la economía vía consumo. Sin embargo, también es importante considerar que los efectos ocasionados por estos cambios en las tasas dependen de la tasa predominante a la cual se hayan contratado las hipotecas.
Lo anterior es una clara experiencia de como la dinámica económica puede afectar negativamente el desenvolvimiento de los mercados hipotecarios por lo que debería tomarse en seria consideración para nuestros mercados emergentes.
