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Lun 19 feb, 2007 - Dom 25 feb, 2007 | |
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Inversiones | 13 productos, con tasa promedio del 8%, son insuficientes Demanda rebasa a fondos inmobiliarios Esteban Ramírez Castro Industria llegó a US$500 millones y sigue al alza El mes pasado el Fondo BCR Inmobiliario sacó a la venta US$20 millones en títulos de participación –con una rentabilidad del 10,07%–, producto que fue rebasado por la sed del mercado ya que durante el proceso de colocación se recibieron ofertas de compra por US$30 millones. Este pasaje se repite en la mayoría de los 13 fondos inmobiliarios que operan en el país, y no es más que uno de los tantos síntomas que reflejan la fuerte demanda que tiene el producto. Las administradoras de fondos y los puestos de bolsa reportan listas de inversionistas que esperan la ocasión para entrar al producto, pero la oferta de inmuebles aptos para estas carteras escasea. Es en los mismos pasillos de la industria de fondos de inversión donde, por un lado, se celebra la acogida que ha tenido el instrumento, pero, a la vez, se señala el riesgo de sucumbir al apetito del público en detrimento de la calidad de los inmuebles.
Resulta además que en los últimos meses las tasas de interés en el mercado financiero han bajado de forma estrepitosa, lo que aumenta el atractivo de una figura cuyos rendimientos en dólares, históricamente, se ubican por encima del 8%. Estos retornos, además de atractivos, dependen de variables ajenas al mercado financiero, como el desempeño de la industria inmobiliaria y la ocupación de las propiedades. Pero como el éxito también tiene sus dilemas, al ser estrecha la puerta hacia los fondos inmobiliarios, en algunos puestos de bolsa, lejos de lamentarse, afirman poder conseguir rendimientos similares, si no mejores, en el mercado internacional. Altos retornos La industria de fondos inmobiliarios anotó un buen crecimiento en el 2006. Su activo administrado se incrementó un 22% en dólares y se posó muy cerca de los US$500 millones. Aun así, los síntomas que evidencia el negocio apuntan a que la tasa de aumento podría ser mayor. Douglas Soto, gerente de BCR Valores, recordó que el mes pasado el intermediario logró colocar entre sus clientes los US$20 millones en títulos de participación del BCR Inmobiliario, sin mayor publicidad. Al igual que Soto, Jaime Ubilla, gerente de Improsa SAFI, gestora del Inmobiliario Gibraltar, estima que cada vez que se sacan nuevas participaciones a la venta, la demanda suele ser de 1,5 veces el monto ofrecido.
El gestor de la cartera no financiera de una sociedad de fondos, que solicitó el anonimato, comentó que en los últimos dos meses registró US$15 millones de ofertas en firme de inversionistas dispuestos a entrar al producto inmobiliario a su cargo, los cuales están aún a la espera. Antonio Pérez, gerente de Multifondos de Costa Rica, sociedad que a la fecha administra tres instrumentos inmobiliarios, explicó que ese es el panorama de casi todos los gestores. El crecimiento del sector y el hambre por las participaciones también se evidencia en el mercado secundario de la Bolsa Nacional de Valores (BNV), donde el volumen de negociación de los fondos cerrados aumentó un 72% en los últimos dos años (véase gráfico: “Despierta negociación”).
Cacería de oportunidades Con la demanda en estos niveles los administradores de fondos inmobiliarios tienen el camino despejado para crecer. Sin embargo, los participantes se cuidan para no dar un paso que los lleve al vacío. La compra de buenos inmuebles, que se consigan a precios razonables y que se puedan arrendar a inquilinos de calidad acapara mucha de la atención de los gestores. Sociedades como BCR Fondos y Vista y Aldesa ya comenzaron a diversificar en zonas fuera del Área Metropolitana, un paso que hasta hace dos años no había sido necesario. En noviembre, Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión compró el edificio de la empresa aeroespacial Ad Astra Rocket Company Costa Rica, ubicado en Liberia. Armando Maroto, director de Fondos Inmobiliarios de Aldesa, reconoce que existen amplias oportunidades de crecimiento, mas afirma que la clave es ser cuidadoso y no dejarse presionar por la demanda. Para comenzar, es importante pagar un precio razonable por las propiedades, que les permita mantener un rendimiento competitivo para los inversionistas del fondo.
Las necesidades de los fondos inmobiliarios no tardaron en llegar a oídos de los desarrolladores de proyectos y corredores de bienes raíces, que ahora llevan su cartera de propiedaes a todas las sociedades, en busca de la mejor oferta. Álvaro Camacho, gerente de BCR Fondos, reslató que cada sociedad tiene sus parámetros para comprar activos. “Sí hay una fuerte competencia por los activos pero siempre dentro de un rango de rendimientos”, dijo.
El sector concuerda en que apegados a una “filosofía de inversión” es menos probable que se paguen caprichos por los inmuebles, así como una caída en la calidad de las propiedades. Sin embargo, el problema de la fuerte demanda de participaciones permanece latente. Y como señaló Carlos Calvo, de Interfin Valores, a pesar de la demanda por los fondos inmobiliarios, sus clientes están a salvo pues existen instrumentos alternativos en los mercados internacionales, con mejores retornos.
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