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Puntos de vista | Disciplina de inversión y buena gestión preservan el valor Erick Campos Gerente de Fitch Costa Rica La evaluación de inversión en un fondo inmobiliario desde la perspectiva de riesgo debe considerar aspectos cualitativos y cuantitativos, los cuales se pueden resumir en cuatro categorías: administración, calidad y características de las propiedades, diversificación y nivel de endeudamiento. La valoración de estos cuatro ejes es necesaria para determinar los principales riesgos de un portafolio inmobiliario. Uno de los riesgos más importantes se relaciona con la capacidad de las sociedades administradores de fondos de inversión (SAFI) de adaptarse a los cambios del mercado de bienes raíces y del entorno económico, y al mismo tiempo, cumplir con los estándares de los fondos en términos de tasas de capitalización, políticas de inversión y gestión de los inmuebles. Las inversiones fuera del área metropolitana, fuera del país o en inmuebles con vocaciones diferentes a las tradicionales, se muestran como nuevas opciones para mejorar la rentabilidad y diversificar el riesgo. En un mercado donde el ambiente inmobiliario es cada vez más competido y goza de una fuerte demanda de participaciones de los fondos inmobiliarios, la disciplina en la evaluación de la calidad de los inmuebles a adquirir, marca la ruta para reducir la exposición al riesgo de los portafolios. Malas prácticas utilizadas en las evaluaciones de los nuevos activos puede exponer a los inversionistas a una caída en el valor de su participación. La evaluación del estado de conservación de un inmueble, su ubicación y versatilidad, así como de la calidad de los inquilinos, de los contratos de arrendamiento y las tasas históricas de ocupación y morosidad, son elementos claves a considerar en esta clase de inversiones. El uso de apalancamiento debe evaluarse a la luz de la calidad del inmueble a adquirir con el fin de no cargar al portafolio un costo financiero innecesario. Otra fuente de riesgos es el creciente interés de actores extranjeros en adquirir inmuebles en Costa Rica. En este sentido, el desafío para los fondos inmobiliarios es mantener su competitividad con base en una estructura de capital balanceada y tasas de capitalización acordes con los objetivos y estándares de los fondos. La incursión de los fondos de desarrollo al mercado puede ser una opción proveedora de inmuebles para sustentar un proceso de crecimiento de los fondos sin entrar a competir agresivamente con otros participantes y que permitiría aliviar la demanda de participaciones. |
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