Negocios # 675
El sol aún brilla en Guanacaste
Desaceleración económica en EE. UU. no se refleja en arribo de turistas pero sí en venta de proyectos
Jorge Arce /PARA EF
Entre Sardinal y playa Potrero de Guanacaste cuatro desarrolladores inmobiliarios han iniciado trámites para levantar obras turísticas entre el 2009 y el 2010.
Esto sería una noticia normal en una zona del país donde en los últimos 10 años la inversión de hoteles, residencias y clubes de playa no se ha detenido.
Sin embargo, en medio de una crisis inmobiliaria en Estados Unidos (EE. UU.) y de precios disparados del petróleo a escala mundial, el hecho de que Costa Rica siga siendo destino para la inversión es un tema que alienta a quienes viven del turismo.
Sin embargo, ¿hasta cuándo seguirá este ritmo de crecimiento?, ¿se está ante una sobreoferta de unidades habitacionales?, ¿si tres aerolíneas decidieron suspender vuelos en otros países centroamericanos, será Costa Rica el próximo?
Estas interrogantes mantienen en permanente alerta a quienes han hecho de Guanacaste su negocio y trabajo.
Por un lado, la zona sigue siendo un destino turístico atractivo, pero por otro, reconocen que la desaceleración económica estadounidense está reacomodando el mercado inmobiliario, ajustando precios y batallando contra la especulación.
Por el tema del combustible, United Airlines, Spirit Airlines e Interjet decidieron suspender o aplazar su entrada hacia Guatemala y el El Salvador.
Burbuja desinflada
Los turistas siguen llegando y el bullicio de constructores y grúas continúa su marcha.
Datos suministrados por el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA) señalan que entre enero y mayo del 2008 se construyó un 33% más de metros cuadrados en Guanacaste respecto a igual periodo del 2007, pasando de 518.437 a 691.029 de metros cuadrados.
En términos generales, la provincia pampera participa con 16% de la construcción en el país: los cantones más dinámicos son Santa Cruz, Liberia, Carrillo, Nicoya y Tilarán.
De hecho es en estos cantones donde se edifican los proyectos más grandes.
No obstante, un fenómeno ya hizo su aparición: los precios.
Se ha notado una disminución en las ventas –dijo Mauricio Céspedes, director ejecutivo de la Cámara de Turismo de Guanacaste (Caturgua)– si se compara con el boom de hace dos años. “Sabemos de condominios en venta que debieron reestructurar precios”, aseguró Céspedes .
Esta tendencia la confirmó Tomás Fernández, gerente de la firma Real Estate Consulting Bureau (RCB), para quien lo que vive Guanacaste es una etapa de estabilización de precios de los terrenos, condominios y residencias. En su criterio, la era especulativa que provocó valores inflados de propiedades está terminando y esto permitirá que el mercado inmobiliario madure.
“Es cierto que los proyectos no se venden con la celeridad de antes pero es el síntoma de ese equilibrio. La baja en la demanda de condominios es circunstancial”, destacó.
Aris Stamatiadis, gerente regional de la firma Colliers International, cree lo mismo.
Esta empresa se ha dado a la tarea de monitorear el mercado de segundas residencias y observa un deterioro en los datos de absorción de los proyectos.
691.029
metros cuadrados de construcción gestionados durante el periodo enero-mayo del 2008.
$300.000
Ingreso promedio anual que tiene el turista que visita Guanacaste, según estudios de Caturgua.
“Son las zonas de más congestión que permiten el desarrollo de proyectos de mayor densidad las que están sufriendo un impacto mayor”, explicó Stamatiadis.
El ejecutivo lo detalla así: muchos de estos proyectos fueron diseñados para compradores especulativos que buscaban aprovechar un mercado de política monetaria expansiva con condiciones crediticias laxas por las cuales obtenían importantes retornos sobre la inversión.
Ahora bien, con las pérdidas sufridas por grandes instituciones financieras debido a la crisis inmobiliaria en EE. UU., muchos de estos desarrollos que venían manejando buen ritmo en preventas, ahora no se están concretando y terminan con un depósito inicial pero sin el cierre final de la transacción.
Por ejemplo, mientras un condominio de 40 unidades se colocaba 100% en preventa en seis meses, ahora se vende de uno a cuatro ya terminado.
“Nuestra expectativa es que el mercado seguirá desacelerándose durante los próximos 18-24 meses”, dijo Stamatiadis, tras confirmar que la sobreoferta actual se corregirá una vez que los precios se ajusten a la baja.
Fernández aseguró que algunos proyectos recortaron el valor de sus lotes hasta en un 50%.
Esto hace pensar a los corredores de bienes raíces que los proyectos que se realicen de aquí a 10 años serán las empresas con suficiente capacidad financiera y técnica; aquellos que logren desarrollar por etapas buscando el punto de equilibrio de su inversión.
Sobrevivirán además las propuestas que ofrezcan valor agregado: mejor infraestructura, amenidades y las que ya tengan unidades en operación.
Semáforo en amarillo
El ministro de Turismo, Carlos Ricardo Benavides está cauteloso pero no alarmado. En los primeros seis meses de este año la llegada de turistas creció un 15% respecto al primer semestre del 2007.
Además, al aumentar la oferta de aerolíneas, el país colocó 650.000 asientos más que el año pasado.
Céspedes, el jerarca de Caturgua, sabe que los números aún son positivos en cuanto a ingreso de visitantes y a proyectos constructivos en agenda.
“Es temprano para decir que haya una crisis aquí. Por supuesto que hay empresas que empiezan a reenfocar sus estrategias de mercadeo, participando en ferias turísticas en Francia o en Rusia”, dijo Céspedes.
Con él coincide Carlos Lachner, presidente de la Cámara Costarricense de Hoteles (CCH). De enero a mayo ingresaron 133.000 visitantes más que en el mismo periodo del 2007. El 54% vino procedente de Estados Unidos.
Para Lachner, una de las ventajas del país es que al ser un destino cercano para los estadounidenses, el precio de los tiquetes es más cómodo pese a los altos precios del combustible.
Otra ventaja es el perfil promedio del turista que llega al pacífico costarricense. Se trata de personas con ingresos superiores a los $300.000 anuales, familias que pese a los problemas en EE. UU. tienen ahorros para viajar.
“Tenemos la posibilidad de contar con un cliente cuyo bolsillo se sostiene mejor frente a una crisis”, reflexionó el ministro.
Caturgua sabe que un tercer aspecto a favor del país es que crece el número de turistas recurrentes: quienes conocen cuáles son los hoteles, restaurantes y paquetes más baratos. “Cuanto más sean los recurrentes, baja el gasto promedio del viaje, pero se mantiene la lealtad”, indicó Céspedes.
Inventario: Oficentros, residencias y hoteles, Guanacaste tiene un numeroso inventario de proyectos inmobiliarios entre ellos Solarium, Cacique del Mar, Hacienda Pinilla, Riu Resort, Cabo Velas, Guacamaya Resort. Entre habitaciones hoteleras y no hoteleras (espacios para oficinas) llegan a 54.043.
Marinas: Sobre el papel hay ocho marinas en agenda en cuatro distritos diferentes: Carrillo, Liberia, Santa Cruz y Hojancha. Todos ellos permitirían 1.780 espacios para atracar, pero las más prontas a operar serían El Coco, Flamingo y la de Four Seasons.
Peso constructivo: Guanacaste aporta el 16% de la construcción del país de enero-mayo 2008.
Fuente Archivo EF y CFIA.
Mercadeo: Apenas se anuncia la inversión de un proyecto y ya los vendedores comienzan a colocar las unidades residenciales, principalmente en Estados Unidos aunque también en Canadá.
Preventa: En esta etapa los precios por metro cuadrado superan los $2.000. Ejemplos: Papagayo-Ocotal el metro cuadrado estaba en $2.676 en setiembre del 2007 y en diciembre era de $2.771. En Avellanas-Sámara la relación fue de $2.374 y de $2.418.
Reventa: En la fase de reventa en Papagayo-Ocotal se registran valores de $1.781 para diciembre del 2007 y en Avellanas-Sámara de $2.560 el metro cuadrado.
Fuente Tomás Fernández, RCB.
