Finanzas # 687
Cae garúa en la azotea de los fondos
Valor de la cartera de inmuebles creció un 41% en un año, pero tiene nubarrones a la vista
Alexánder Salazar /EF
Cerrar en julio con una ganancia anual de 268.000 metros cuadrados de terreno fue un logro que los fondos inmobiliarios celebraron debajo de las primeras gotas de una llovizna.
Si por un lado la rentabilidad, el crecimiento y la ocupación de los edificios evolucionó de forma saludable ese año, este negocio de 1.210.000 metros cuadrados debe cuidar varios frentes por los cuales se puede filtrar agua.
Analistas que observan desde afuera y desde adentro el crecimiento de este emporio, señalaron que la principal preocupación, de momento, es evitar la compra de malas propiedades.
La desaceleración de la economía y la restricción del crédito hará más difícil repetir ese aumento del 41% en el valor de su cartera de edificios, logrado entre agosto de 2007 y julio de 2008.
Esto ocurre en momentos en que los fondos andan billetera en mano. El año que cerró en julio de 2008 reportaron inversiones en propiedades por $136 millones y plusvalías por $84 millones.
Lanzo Luconi, gerente de Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión, indicó que la crisis financiera internacional impactará el mercado inmobiliario, por ende, enfatizarán los cuidados a la hora de comprar inmuebles y seleccionar a sus inquilinos.
Todavía es temprano para saber cuán fuerte será la pausa en el ritmo de las compras, más aún cuando la demanda de participaciones seguirá viento en popa debido a que el sector asegura tener órdenes en lista de espera.
A la demanda insatisfecha de participaciones, Carlos Fernández, exgerente del Banco de Costa Rica, le sumó la posibilidad de que inversionistas se traigan parte de su dinero del extranjero.
Esto colocará más presión al dilema de tener muchos compradores, cuando el dinamismo del sector construcción y la contratación de alquileres se podría estancar en el 2009.
Por si fuera poco la lista de instrumentos está en constante expansión. De 11 fondos en operación en el 2006 se pasó a 19 en julio pasado, más otros 5 fondos inscritos que aún no arrancan..
Rendimientos en el piso 13
Hasta el momento, una de las columnas más fuertes en la estructura es la de los rendimientos ya que no solo han permanecido constantes, sino que dieron muestras de mejoría.
En julio la rentabilidad líquida promedio –la que se deriva de los alquileres– cerró en casi un 11% anual. Mientras, la rentabilidad total, que incorpora la plusvalía que ganaron los edificios, fue de un 12,5%, en ese mismo plazo.
Para Antonio Pérez, gerente de Multifondos, es importante prestarle atención a una buena rentabilidad líquida, y manejar con cuidado el retorno total.
“Hay que tratar de que las plusvalías sean justas; procurar que el precio de los peritos sea acorde con el mercado para no crear expectativas que no se cumplan”, indicó Pérez.
Mayores niveles de ocupación benefician de manera directa el rendimiento líquido. En este escalón las cosas han marchado bien, pues la desocupación de los inmuebles bajó de 4% a 3%.
Los rendimientos son una fachada atractiva, sin embargo, se mantiene la expectativa de lo que ocurrirá con las tasas de interés internacionales. Su incremento restará competitividad al retorno de los fondos inmobiliarios.
No obstante, Álvaro Saborío, exgerente de Banco Cuscatlan y propietario de Mabinsa, explicó que tal posibilidad es mitigada por el hecho de que “la gente prefiere invertir en cosas que pueda tocar”.
Zona comercial
Hay que reconocer que en materia de ubicación geográfica los administradores de portafolios inmobiliarios se animaron en los últimos meses a comprar en zonas menos tradicionales.
Junto con San José, lugares como Guanacaste y Puntarenas inyectaron buen dinamismo, pero con pronósticos reservados en la construcción y el turismo, ambas turbinas perderán potencia.
En lo específico, el cantón central de San José, Santa Ana, Heredia centro y Escazú acaparan la mayoría de las inversiones. No obstante, aparecieron nuevos nombres como Garabito de Puntarenas y Pococí, en Limón. Tibás y Santa Cruz de Guanacaste están entre los cantones con mejor crecimiento anual.
En cuanto a actividad económica de las propiedades, ocho de cada $10 invertidos está en edificios de oficinas o en comercio.
Aris Stamatiadis, gerente regional de la firma Colliers, comentó que la desaceleración de las multinacionales hará que disminuya la demanda de oficinas para alquiler, sobre todo a finales del 2008 y durante el 2009.
“Habrá algunos signos de sobreoferta”, explicó Stamatiadis. Esto agregará dificultad al crecimiento y diversificación de la industria aunque el efecto no tocará a todos por igual.
Los fondos menos diversificados o los que apenas dan los primeros pasos serán los más presionados a poner sobre la balanza si crecen de inmediato o esperan un terreno más firme.
Aris Stamatiadis, gerente regional Colliers
