Economía y Política # 683
Quién paga los activos rotos
El que arrienda responde por los daños que genere la falta de mantenimiento
Jupiter Images /Para EF
Las canoas del edificio donde está la oficina que usted alquila tienen tantas hojas secas que un fuerte aguacero las hace ceder, el agua se filtra y daña todo el equipo de cómputo de su empresa.
Una escena como esta alerta a cualquiera. En situaciones así usted no solo pierde su inversión en activos de trabajo, sino que además baja su productividad porque sus empleados pasarán varios días sin poder trabajar con normalidad y esto afectará sus ingresos.
¿Quién es el responsable de los daños en el equipo y de las pérdidas por los días sin trabajar? ¿El que alquila el edificio o su dueño?
Si partimos de que todo el problema lo generó la falta de mantenimiento del edificio, en principio el responsable es quien lo pone en alquiler (el arrendador), tal y como lo define la Ley de arrendamientos urbanos y suburbanos.
Básicamente, estas mismas reglas aplicarían cuando el arrendamiento de la oficina implica una posible opción de compra, lo que se conoce como un leasing, explicó Pablo Duncan, especialista en derecho corporativo, de BDS Asesores.
Sin embargo, esto puede variarse en el contrato de arrendamiento y las partes puede acordar si el responsable del mantenimiento es un tercero (una empresa de mantenimiento, por ejemplo), el dueño del edificio o el que alquila.
Los especialistas consultados recomiendan poner mucha atención a este aspecto al firmar o elaborar un contrato de arrendamiento, ante lo cual siempre es buena idea asesorarse con un abogado y buscar un acuerdo que se ajuste a las necesidades de ambas partes.
Cuando las oficinas están en condominios, la Ley reguladora de la propiedad en condominio establece que hay un administrador representante de la comunidad de propietarios, quien sería el responsable de los daños si es negligente, aseguró Carlos Darío Angulo, abogado especialista en bienes raíces, de la firma Arias y Muñoz.
Escenarios
Si la responsabilidad del mantenimiento es del dueño del edificio, quien lo alquila puede informarle el problema para que lo solucione.
Si luego de ese plazo no hay respuesta, la ley establece que el arrendatario puede tomar de su bolsillo el dinero para pagar arreglo y luego deducirlo del monto mensual que debe pagar por el alquiler.
La ley también lo faculta para terminar el contrato sin responsabilidad legal por incumplimiento del arrendante.
Pero cuando la negligencia del dueño o de quien le corresponda dar mantenimiento al edificio genera daños va más allá del descuido del bien alquilado (como es el caso del daño del equipo de cómputo de la empresa y la suspensión de labores normales) se abre la puerta a una demanda ordinaria.
De esta forma en la vía judicial un juez calcula el daño material y el ingreso dejado de percibir al abandonar las labores.
Contratos a la medida
Para evitar malentendidos, hay que definir en el contrato quién es el responsable del mantenimiento y hacer un documento preciso y específico para el caso concreto.
“Un error típico es recurrir a machotes. Esta es una mala práctica, pues los contratos deben hacerse a la medida”, asegura Pablo Duncan.
Pero además, Angulo, especialista en bienes raíces, aconseja establecer en el contrato inspecciones rutinarias periódicas de las instalaciones, que ambas partes corroboren su estado y exigir a quien alquila que asegure sus herramientas de trabajo y mobiliario.
