frank Guevara /para ef
Malles se acicalan para aumentar ventas
Recurren a remodelaciones, estudio de clientes y promociones; pocos con planes de inversión
Edición 710En tiempos de crisis, cuando la cautela obliga a empresarios e inversionistas a posponer obras constructivas, remodelar un edificio comercial parecería una locura.
Sin embargo, Rosa María Sánchez, administradora del Centro Comercial Guadalupe, tiene motivos para hacerlo: todos sus locales están ocupados y tiene una lista permanente de comerciantes interesados en arrendar.
Este inmueble, el primero que surgió en el país hace 36 años, inició un proyecto de remodelación en marzo pasado y hasta la fecha la inversión alcanza los $240.000.
Techaron los pasillos y quitaron columnas para ampliarlos, cambiaron pisos y aún faltan por construir baterías de baños públicos y casetas de guardas.
“Ha sido duro porque hemos tenido que pedir cuotas extraordinarias a los dueños pero era un proyecto necesario”, especificó Sánchez.
Curiosamente, otro de los centros comerciales más antiguos del país, el del Sur, está decidido a ampliarse.
Esta empresa, que abrió puertas en noviembre de 1979, tiene 34.400 metros cuadrados de área total, tres pisos y 120 locales.
La demanda por espacios comerciales es tal, que luego de un estudio de mercado, tomó la decisión de construir una segunda etapa, dijo su administrador, Wálter Chinchilla.
La fecha de arranque está sin definir pero se planeó como un proyecto para el corto plazo.
Otra iniciativa en ciernes es la quinta etapa de Multiplaza Escazú, prevista para octubre próximo. Esta marca es del Grupo Roble, dueño también de Multiplaza del Este y de Plaza Roble.
La quinta etapa añadirá 90.000 metros cuadrados a los 108.000 existentes. Tendrá una tienda Simán, de capital salvadoreño, y otra serie de franquicias.
En total, cuenta con 345 tiendas y tendrá 3.000 espacios de parqueo. La nueva etapa traerá no solo la primera tienda de la cadena salvadoreña Simán, sino una serie de franquicias internacionales entre ellas: Hugo Boss, Armani Xchange, Adidas, La Riviera y North Face.
Estos tres casos son la excepción: la mayoría de desarrollos comerciales del país prefirieron engavetar nuevas construcciones y enfocarse en ofrecer su mejor imagen para atraer clientes y evitar caída en las ventas.
Sin duda, la construcción de nuevos centros comerciales o malles está en pausa.
Este sector, junto con la hotelería son los que mostraron (a diciembre) mayor contracción económica, según el Banco Central.
Datos del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA) registran que en el 2007 las obras autorizadas en el área comercial ascendieron a 2.096.202 metros cuadrados (21,6% del total construido) y propiamente en centros comerciales, a 407.859.
Esta cifras son ligeramente mayores a las del 2007, pero para los dos primeros meses del 2009 cayó lo comercial a solo 233.464 metros cuadrados y en centros comerciales a 4.711.
145
locales tiene Terramall, 15 salas de cine y 1.300 parqueos.
1993
Año que abrió Plaza Colonial. Mide 12.378 m². Hay 65 tiendas.
46%
de los locales en Real Cariari, de Heredia, son de propietarios.
Retener a los inquilinos
Una preocupación adicional para los administradores de centros comerciales es lograr la menor rotación posible de inquilinos.
Buena parte de los desarrollos consultados reconocen que la baja en ventas influye en la desocupación de tiendas.
Por ejemplo, en Plaza Real Cariari se fueron tres inquilinos aunque semanas después ya los espacios estaban nuevamente ocupados, comentó su gerenta general, Ivannia Fumero.
Plaza Rubí también ha experimentado la salida de pequeños comercios en los últimos dos meses, aunque mantiene un nivel de ocupación del 83% (total de 30 locales).
Esta empresa está situada en Barreal de Heredia, frente a DHL y el área comercial ocupa poco más de una hectárea, dijo Patricia Flores, gerenta de Admincondos, firma que atiende Rubí.
En el caso de Plaza Colonial Escazú, abierto en 1993, su administradora, Dora Pérez, comentó que aunque a inicios de año seis de sus arrendatarios dejaron el espacio, actualmente tiene dos locales libres de un total de 65.
Otros desarrollos recién inaugurados tienen aún espacios libres pero no es debido a la crisis. Plaza Bratsi abrió su primera etapa en el 2005 y su segunda a fines del año pasado. De sus 20 locales tiene cuatro sin alquilar.
Bratsi pertenece a Portafolio Inmobiliario y a Tienda Rosabal, y cuenta con 3.711 metros cuadrados de construcción y dos hectáreas de propiedad.
Un imán para el consumidor
Este año los esfuerzos promocionales para atraer clientela a los malles y centros comerciales se duplicaron.
La guerra de estos formatos comerciales por capturar consumidores se refleja en campañas de descuento, eventos especiales (conciertos o juegos para niños), ferias de productos y promociones de dos por uno.
Por ejemplo, Terramall, en Tres Ríos, cuya ocupación de locales es del 100% (145 en total) aprovecha el área de restaurantes ubicada al aire libre –La Vereda– para realizar conciertos.
Este proyecto fue inaugurado en octubre del 2003. La mayoría de las filiales pertenecen a un fondo inmobiliario administrado por Aldesa, Banco de Costa Rica Fondos e Interbolsa, explicó Anabelle Granados, su gerenta.
Entre las remodelaciones hechas en el centro comercial de Guadalupe está un gran toldo frente al supermercado. La idea es que sirva para la realización de eventos promocionales y para la atracción de clientes.
En el caso de Paseo de las Flores de Heredia, cuya tasa de ocupación es también del 100%, el objetivo es mantener una constante investigación del mercado y tropicalizar algunas de las medidas que han tomado centros comerciales en Estados Unidos para evitar baja en ventas.
Una de estas medidas se refiere a la oferta. José Gerardo Chavarría socio de Desarrollos Mega, firma dueña de Paseo de las Flores y de Mall Internacional (Alajuela), explicó que los comercios han modificado el inventario para vender aquellos productos de mayor rotación.
La administración del edificio enfatiza en mantener una mezcla de locales ajustable al cliente, esto implica un balance adecuado de tiendas, restaurantes y entretenimiento.
Adicionalmente ponen atención a la seguridad, al mantenimiento del edificio, su limpieza y la capacitación de vendedores.
“Queremos que la experiencia de compra sea además de efectiva, agradable”, dijo Gerardo Vargas, gerente general de Paseo de las Flores.
Sin duda, el llamado por “verse bonitos” fue atendido por el comercio del país, especialmente por parte de centros comerciales que han realizado en los últimos años fuertes inversiones en infraestructura.
El país tiene variedad de comercios dentro y fuera de la GAM.
1
Los antiguos: Guadalupe, del Sur, El Pueblo, Los Colegios, Los Anonos y Cruce de Escazú.
2
En los 80: Plaza del Sol, Plaza Heredia, Plaza Mayor, Novacentro, Plaza América, Cristal y San José 2000, entre otros.
3
En los 90: Multiplaza, Mall San Pedro, Real Cariari, Internacional, Outlet Mall, Paraíso y Metrocentro.
4
Nuevos: Itskazú, Paseo de las Flores, Laureles, Lindora, Multicentro, Bratsi, Rubí, Terramall, Real Alajuela, La Ribera.
5
Fuera GAM: Plaza Libera, CC Santa Rosa, Plaza. Grecia, Monte General, Mall San Carlos, Herradura y Occidente.
6
Ampliaciones: Algunos se desarrollaron en varias etapas entre ellos Multiplaza, Paseo de las Flores y Real Cariari.
Fuente Estudio de la GAM y archivo EF.
Espacios para vender: Hay tres formatos comerciales según tamaño y número de locales.
Plaza: Línea de tiendas cercanas al parqueo con menos de 50 locales.
Centro comercial: Tiene entre 50 y 100 locales. Edificio de dos o tres pisos con amplios pasillos y con área de comidas y cines.
Mall: Edificio grande con entradas y salidas definidas, con varios locales anclas y más de 100 locales.
Fuente Desarrolladores consultados.
