Activos de fondos inmobiliarios suben por devaluación del colón

Administradores evalúan capacidad de pago de inquilinos ante alquileres en dólares

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La devaluación de los primeros meses del 2014 ha generado un aumento en el valor de los activos netos que manejan los fondos de inversión inmobiliaria.

Entre el final de marzo del 2013 y del 2014, los valores que tienen estas carteras subieron un 18% si se expresan en colones, porcentaje que se debe en parte al alza del tipo de cambio y también por un aumento en la cantidad y el valor de los inmuebles.

Los fondos de inversión inmobiliarios manejaban, al 31 de marzo del 2014, un total de ¢512.657 millones y en ellos participan 7.113 inversionistas.

El sector representa el 28% del total de dinero que manejan las sociedades administradoras de fondos de inversión (Safis).

El precio del dólar en Costa Rica ha subido desde finales de diciembre. Según el valor que usa la Superintendencia General de Valores (Sugeval) para trasladar los montos a colones, la devaluación de un año ha sido de un 9%.

No obstante, las carteras también subieron un 8% (en dólares) por un aumento en el número de edificios administrados.

Operación en dólares

La mayoría de las operaciones de los fondos inmobiliarios se hace en dólares, esto incluye valoraciones, compras, ventas, contratos, alquileres y rendimientos.

Lo anterior hace que la devaluación tenga poco o ningún efecto directo sobre cada fondo y que el incremento en los activos sea un efecto contable a la hora de colonizar las cuentas.

Según Víctor Chacón, director ejecutivo de la Cámara Nacional de Sociedades de Fondos de Inversión (CNSFI), las carteras inmobiliarias carecen de la necesidad de colonizar sus cuentas.

Antonio Pérez, gerente general de la sociedad administradora Multifondos, confirmó la mayoría de las operaciones son llevadas a cabo en dólares, pero que siempre existen riesgos por el diferencial cambiario.

Los alquileres están pactados en dólares y una parte de los inquilinos no son generadores de la divisa, por lo tanto, un incremento en el tipo de cambio puede repercutir en una mayor cuota del alquiler de un mes a otro y comprometer las finanzas de las empresas, explicó Pérez.

Aunque este es un riesgo que tiene el inquilino, se traslada al fondo de inversión, pues un aumento considerable en el arrendamiento puede llegar a representar en una eventual desocupación de los inmuebles.

Ante esa situación, Multifondos procedió a evaluar cada uno de los inquilinos que tiene, si son generadores de dólares y a qué sector económico pertenecen y, aproximadamente, un 85% de sus inquilinos reciben dólares en sus operaciones habituales.

Con respecto a los que carecen de ingresos en moneda extranjera, Pérez detalló que evalúan el perfil de la compañía y la situación en la que se encuentra para determinar si puede enfrentar el pago del alquiler con una mayor devaluación.

Otra de las sociedades administradoras, Vista, también considera que el riesgo de un dólar más caro puede terminar afectando a los inquilinos. En este caso, consideran que su cartera de más riesgo representa un 30% del total, explicó su gerente general, Vladimir Sequeira.

Para Sequiera, el 70% de los inquilinos obtienen ingresos en dólares o son entidades públicas, que tienen tarifas por abajo de los precios del mercado.

Además, agregó Sequeira, la salida de inquilinos de sus edificios tiene barreras y una es precisamente el precio de los alquileres, pues todo dependerá si logran conseguir instalaciones más baratas con iguales o mejores condiciones que las actuales.

Año de crecimiento

Al comparar los activos en dólares, las carteras han crecido un 8%. Para Chacón, ese porcentaje es relativamente alto si se compara con la tasa aumento de estos fondos en periodos recientes.

Los inversionistas han recobrado la confianza para incrementar su participación, dijo el representante de la CNSFI.

Además, se han reactivado compras de inmuebles por parte de los fondos. Por ejemplo, los que maneja la sociedad del Banco de Costa Rica realizaron tres compras de activos de fincas filiales en los centros comerciales Paseo Metrópoli (Cartago), Paseo de las Flores (Heredia) y en el parque industrial Global Park (Heredia).

Esas adquisiciones levantaron los activos en un 10% para las carteras de esa sociedad, informó Carlos Gamboa, gerente de gestión de portafolios de BCR Safi.

Sostenbilidad y financiamiento