Fondos de inversión inmobiliarios crecen pero tienen el reto de diversificar sus carteras

Aumento es saludable pero tienen que buscar opciones más allá de oficinas y comercios

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    Gráfico: Avance de los fondos de inversión inmobiliarios
    / 13 MAR 2015

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Los fondos de inversión inmobiliarios crecen de forma saludable desde hace cuatro años, y la expectativa es que este 2015 no sea la excepción.

Sin embargo, en medio de los buenos resultados, hay retos en cuanto al tipo de inmuebles que suman a sus carteras.

La diversificación es uno, pues, por ahora, los inmuebles de estos fondos se concentran en comercio y oficinas, pero en medio de un panorama de saturación, tendrán que valorar otras opciones.

A la vez, otros dos desafíos que encontrarán estos fondos son alcanzar una mayor presencia entre la población costarricense y lograr invertir en infraestructura pública.

Los buenos resultados de estos fondos dan para pensar que pueden asumir estos desafíos. Sus activos netos crecen desdes el 2012, conforme atraen a más inversionistas.

Esta industria repuntó un 14,9% en el 2014, año que cerró en ¢540.201 millones en activos. La cantidad de inversionistas llegó a 7.249, tras alcanzar 264 el año pasado.

Aún así, la compra de inmuebles no es tan dinámica. Las sociedades administradoras solamente compraron 10 nuevas propiedades el año pasado.

En el 2014, un total de 223 inmuebles estaban en manos de todos los fondos inmobiliarios, según el reporte anual que realizan a la Superintendencia General de Valores (Sugeval).

Desafíos de la industria

Las razones de la baja adquisición no se relacionan con un poco interés, sino con la poca oferta atractiva que se encuentra en el mercado, o en el manejo de otras estrategias.

Lo que buscan los fondos es que el inmueble tenga una alta ocupación y potencial para encontrar inquilinos, estables y reconocidos, dijo Víctor Chacón, director ejecutivo de la Cámara de Fondos de Inversión (CAFI).

Estos fondos son cuidadosos, buscan precios muy atractivos para generar buenos rendimientos a los inversionistas.

Además, deben limitarse a edificios terminados, sin gravámenes y otros derechos, y que se dediquen a generar alquileres.

Las oficinas y los locales comerciales han sido el foco de su inversión, pero el pastel empieza a diversificarse.

Por ejemplo, Multifondos está valorando una lista de nuevas inversiones en educación, industria y salud, pues son “creyentes en que hay que diversificarse”, dijo Antonio Pérez, gerente del fondo.

Por su lado, Acobo Vista ha sumado bodegas a su portafolio, al igual que Improsa Safi.

Las ofibodegas continúan siendo de interés y son espacios que serán cada vez más apreciados por las empresas.

El mercado de oficinas se mantiene como una buena alternativa pero no tan oportuna como lo fue hace tres años. Si un fondo inmobiliario quiere mantenerse en esta línea deberá al menos variar la ubicación del edificio.

En el oeste de la Gran Área Metropolitana, el segmento de oficinas está saturado, pero en el este aún hay oportunidades. Esta zona genera un atractivo al contar con el recurso humano idóneo y un buen precio, explicó Randall Fernández, gerente de Colliers International.

Respecto al nicho comercial, la oportunidad se concentra en los edificios de uso mixto, por ejemplo, en centros que estén cerca de residenciales.

Según Fernández, encontrar opciones fuera de la GAM es limitado, pero las hay. El especialista destacó el caso de Limón como una provincia en la que pronto vendrán nuevas inversiones.

El sector industrial, por su parte, no es tan dinámico, y el retorno de la inversión es menor. Mientras, los restaurantes no serían la mejor opción a raíz de una saturación.

Entre tanto, para incursionar en infraestructura pública, tendrían que generarse cambios.

Por ahora, los fondos inmobiliarios poseen limitantes que no le permiten ajustarse a la gran diversidad de elementos que constituyen los proyectos de infraestructura pública, dijo el economista, Federico Villalobos.

Sostenbilidad y financiamiento