Torres residenciales toman capital

Diez proyectos inmobiliarios en camino para San José  alcanzarán  una inversión de ¢56.304 millones


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Han pasado siete años desde que se declaró de interés público el Programa de Regeneración y Repoblamiento de San José.

Durante este periodo las empresas constructoras y los desarrolladores inmobiliarios han encontrado una veta para explotar: construir torres residenciales, condominios y apartamentos para capturar a clientes deseosos de vivir en el centro capitalino.

Todo parece indicar que están logrando su objetivo. Apenas un año después del arranque del programa cantonal –impulsado, en gran parte, por la Municipalidad de San José– el primer edificio de residencias y comercio fue inaugurado en Mata Redonda: Brisas del Oeste (en Sabana oeste).

Allí la empresa Edica levantó cuatro torres de apartamentos de 11 niveles cada una y 40 apartamentos por torre; además de locales comerciales, casa club, piscina y parqueos.

A partir de entonces, las construcciones en el área residencial no se han detenido.

Sin embargo, este ambicioso plan aún tiene deudas que saldar: entre ellas, que la oferta habitacional densa y vertical incluya también a los de segmentos económicos medios.

Información suministrada por Luis Guillermo Freer, del Departamento de Inspección Urbana del municipio capitalino, con fecha de corte al 30 de julio del 2012, confirma que hay una oferta de 23 megaproyectos habitacionales, de los cuales 13 ya están en plena operación y 10 en proceso constructivo.

Para tener una idea, todo lo que se ha construido, o está en obra en este momento, entre edificios y torres residenciales en la capital, equivale a casi siete veces y medio el área del Estadio Nacional.

La suma de todos estas iniciativas alcanza los ¢96.656 millones.

Vale la pena repoblar la ciudad

Es una cifra que para Judko Rosenstock, presidente de Metropolitan Tower, es señal de que el mercado y el ciudadano están respondiendo a esta tendencia.

Metropolitan Tower, ubicado en Sabana norte (a un costado de Canal 7), cuenta con 72 unidades residenciales y está ocupado en un 90%.

Allí habitan principalmente cosmopolitas que han vivido en otras ciudades en Europa, especificó Rosenstock.

“Hay una necesidad de los ciudadanos de poder utilizar la ciudad, de tener todo más accesible y en los alrededores de donde vive. Existe una corriente a repoblar la ciudad”, dijo el empresario.

La población está respondiendo también debido a su necesidad de reducir los tiempos de desplazamiento y, por ende, sus gastos, dijo Humberto Borrero, representante del proyecto Oasis de San José.

Este complejo habitacional posee 201 unidades que se distribuyen en tres etapas. Borrero contó que de la primera etapa se tiene el 100% colocado y se entregará en agosto del 2013. De la segunda etapa se vendió el 70%, la cual estará lista en febrero del 2014.

EF envió consultas a varias firmas desarrolladoras pero al cierre de esta edición no habían respondido.

Para Aarón Morales, asesor técnico de la Cámara Costarricense de la Construcción (CCC), lo que sucede es que San José está dejando de ser un sitio de paso de seis de la mañana a ocho de la noche para convertirse en un lugar para vivir.

Lo bueno es que tiene toda la infraestructura necesaria para el desarrollo de proyectos habitaciones y opciones de transporte. Es decir, coincide con los criterios de urbanismo y sostenibilidad que promueve el sector construcción, añadió Morales.

El sueño de repoblar la capital también es bien visto por el especialista en urbanismo Eduardo Brenes.

Él narró que desde hace 20 años se planteó el objetivo de rescatar la capital con un enfoque holístico. Lo anterior significa que era necesario romper con el círculo vicioso de condiciones de infraestructura pobre, inseguridad, espacios públicos deteriorados, una ciudad degradada y con altos niveles de contaminación y congestionamiento.

Brenes, que fue director del Programa de Reordenamiento Territorial del Gran Área Metropolitana (Prugam), recordó que esa iniciativa comenzó con la electrificación subterránea para limpiar de cables los espacios y sus fachadas y dar paso a más servicios de telecomunicaciones y energía.

Más tarde le siguió la idea de la red peatonal y de regeneración urbana contenida en el Plan Nacional de Desarrollo Urbano.

“A partir del 2004 arranca el Prugam y es un factor determinante para impulsar el concepto de ciudad compacta y multifuncional”, apuntó el experto.

A Brenes le preocupa que tras abandonar Prugam, el Gobierno esté valorando el Plan de Ordenamiento Territorial de la Gran Área Metropolitana (Potgam) pues, si se logran afianzar las ideas de este último plan, de construir siempre hacia la periferia, las ciudades existentes se verán más imposibilitadas de rescatarse, de regenerarse y repoblarse.

A la promulgación del decreto (número 31730-Mideplan-Mivah) se unió el hecho de que cantones periféricos –Escazú, por ejemplo– mostraron un alto crecimiento urbanístico, subió el precio de la tierra, se redujo la cantidad de propiedades y se endureció la normativa ambiental.

Eso provocó que la gente comenzara a ver otros lugares y San José centro fue uno de ellos.

El arquitecto Vladimir Klouchkov, de la Dirección de Repoblamiento Urbano de la MSJ, asegura que el proyecto de poblar la capital va más allá de lo habitacional.

Contempla aspectos de inversión, competitividad, calidad en servicios.

“Somos ante todo la capital financiera, cultural, comercial y política, no hay que circunscribirse a vivienda porque los centros urbanos necesitan actividades de mayor venta”, destacó.

Es un cambio de paradigma, subrayó Klouchkov, que tardará años en materializarse.

“En 1992, el alcalde decidió que renovaría el Parque Morazán y todos se opusieron porque creían que el centro de la ciudad estaba muerto; lo mismo con la Avenida Central y otros puntos. Al final hasta los comerciantes apoyaron y ahí están los resultados”, recordó el funcionario.

Componentes en deuda

Si bien se avanzó en la peatonización, aún persisten las ventas ambulantes, el exceso de rotulación comercial y la poca inversión privada.

La opinión de Eduardo Brenes va más allá. Para él, otras medidas planteadas integralmente para repoblar San José, siguen sin ejecutarse. Por ejemplo, no existe una política de vivienda en alta densidad con claros incentivos para las familias que deseen adquirirlas y para los constructores que quieran levantarlas.

Además, las torres existentes –la mayoría– son para grupos de altos y muy altos ingresos.

En un rápido sondeo EF supo que hay apartamentos con valor entre los $130.000 y los $580.000. Las casas son más caras.

Oasis de San José es quizás una de las pocas propuestas dirigidas a familias de ingresos medios (entre los $1.000 y $3.000 mensuales): el precio mínimo de cada casa es de $99.500 en áreas de 96 metros cuadrados y con tres habitaciones.

En áreas públicas, Aarón Morales reconoce que no se puede vivir en un edificio de lujo que al salir haya indigentes, presas o aceras invadidas por vendedores. Esto, dijo, debe mejorar.

En transporte hay un saldo pendiente. Según Morales, se requiere transporte público eficiente, con terminales de buses en las periferias de la capital e incentivar más el uso de las bicicletas.

Hoy la MSJ acoge para sus proyecciones y tareas un horizonte más allá del 2015 . La idea es trabajar junto con otras instituciones (Instituto Nacional Vivienda y Urbanismo y el Ministerio de Planificación, entre otras) en metas que, hasta el momento, no se han logrado materializar.

Los esfuerzos deberán dirigirse a limpieza de ríos, servicios urbanos locales, energía, agua y sobre todo transporte.

Ahora bien, en términos generales, las cifras que maneja el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA) en cuanto a metros cuadrados tramitados confirma este crecimiento.

De los 7.148.245 metros cuadrados gestionados el año pasado, el 31% corresponde a San José.

Propiamente, el cantón de San José (incluye los distritos de centro de la capital, Pavas, Merced, Mata Redonda, Hospital, El Carmen, Catedral) ocupa el segundo lugar en importancia solo superado por Alajuela. Del 2010 al 2011 pasó de 401.378 a 573.892 m².

Cristina Carmona, vocera del CFIA, explicó que, sin tomar en cuenta las casas de interés social, durante los pasados dos años se han registrado para estos distritos un total de 950 proyectos.

De ese total, 130 están registrados bajo la responsabilidad de una empresa (55 firmas en total) y el resto lo gestionaron a título personal afiliados al colegio.

Respecto a construcciones de residencias tipo condominio, la institución tiene en su base de datos un total de 19 empresas participando de construcciones de esta naturaleza.

Algunas de ellas son Daniel Lacayo y Asociados, Arquiva Limitada, Terraplus S.A, Piasa Consultores, Constructora Proycon y DEHC.

Sostenbilidad y financiamiento