La vivienda en alquiler: la realidad y los retos


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Melizandro Quirós

La mayoría de personas sueña con tener una casa propia. ¿Cuál es la razón? En gran medida existe un estigma social de que esta es la forma de que dispone una familia para heredar algún patrimonio a sus hijos. No es extraño entonces escuchar la expresión de que alquilar es “regalar la plata”. Para el 2016, en Costa Rica el porcentaje de hogares sin vivienda propia era de un 25% entre la población no pobre y de un 42% entre la población pobre, esto es cerca de 315.000 hogares. Sin embargo, la casa propia no es la única opción para las familias.

Ante una política del Banco Central que restringe el crédito, con regulaciones de la Superintendencia General de Entidades Financieras que limitan el endeudamiento para adquirir vivienda y ante los aumentos que se esperan en la tasa de interés es muy predecible que la compra de vivienda en el país se vea próximamente muy limitada.

La dimensión de esta problemática requiere una atención del Gobierno con una visión no solo de corto sino de largo plazo, ya que la baja de precios que se esperaría sufra el stock de viviendas actual no será suficiente para corregir la situación. El Gobierno debe pensar en el establecimiento de una política pública para estimular un mercado de arrendamiento habitacional, con una visión más allá de lo que hoy existe.

A las consideraciones anteriores se suma la existencia de una serie de factores que están creando condiciones para desarrollar un mercado de alquiler de viviendas, tales como dispersión del empleo, la migración rural-urbano y el menor tamaño de las familias. EE. UU. y Europa tienen tasas de alquiler de entre 45% a 55%, y predomina su uso entre los jóvenes y los hogares unipersonales. En el caso costarricense, las bajas tasas de interés de los últimos cinco años han estimulado una expansión de la demanda por compra de vivienda. El ciclo económico que se avecina es diferente.

Asignatura pendiente

En el país la vivienda en alquiler no se ha desarrollado por varios factores, siendo los más problemáticos la falta de financiamiento, tanto para el constructor como para el inquilino; lo lento de los procesos de reposesión; y la desconfianza de los inquilinos en las condiciones del cobro. La visión moderna es que este debe ser un mercado de operadores formales que administren un producto residencial especializado.

El mercado del arrendamiento residencial ya tiene antecedentes a nivel internacional. En Estados Unidos, la referencia la encontramos en los Multifamily Reits, como son conocidos los fondos inmobiliarios residenciales, que son el segundo producto de inversión, que representaban un 18% de esta industria en el 2015.

En México la figura se está impulsando por medio de los fondos de inversión (Fibras) y de la Sociedad Hipotecaria Federal –ente similar al Banco Hipotecario de la Vivienda– que a través de entidades financieras ya está financiando proyectos inmobiliarios orientados al alquiler, basado en créditos a 20 años, que cubren el 80% del costo.

En Colombia y Perú, usando leasing habitacional, los bancos fungen como arrendadores. Adquieren las viviendas de diferentes inmobiliarias para ceder su uso a los inquilinos interesados, todo ello mediante un contrato que permite una opción de compra de las casas bajo condiciones predefinidas.

En Chile, este mismo esquema opera a través de las denominadas Sociedades Inmobiliarias de Leasing Habitacional. En estos casos, el inquilino alquila la casa que va a llegar a comprar.

Chao Suegra

Uno de los factores más importantes de la vivienda en alquiler es que puede ser ofrecida a toda la población; donde se podría aplicar una política de incentivos diferenciada, según sea la demanda. Muy probablemente las familias de ingresos bajos o medios van a tener que recibir una compensación.

Así por ejemplo, con el nombre coloquial de Chao Suegra, el Gobierno de Chile está impulsando un plan de  subsidio al arriendo. El programa, con una  duración máxima de cinco años, brinda un pago del 35% del monto de alquiler. Este subsidio se utiliza para que las familias se postulen a un programa de compra de vivienda bajo leasing habitacional.

Como nuestro sistema bancario no tiene productos para este tipo de mercado, las empresas podrían financiarse por medio de la emisión de deuda o de fondos inmobiliarios en la Bolsa de Valores. En mercados internacionales este tipo de emisiones ya resulta muy atractivo para inversionistas institucionales, como los fondos de pensiones. A modo de referencia podemos indicar que la rentabilidad de los Multifamily en Estados Unidos son 2% más bajos que la de los fondos semejantes; para nuestro medio, esto significaría aproximadamente un rendimiento anual del 6% en dólares.

De lo comentado, debe quedar claro que el alquiler puede convertirse en un instrumento clave de la política de vivienda del Gobierno. Le correspondería a este adoptar programas que consideren subsidios directos y explorar alternativas que combinen alquiler y propiedad, como el leasing habitacional. Adicionalmente, debe explorarse un nuevo marco normativo más técnico para productos de este género. Por el lado de la oferta, deberían de estimularse nuevas formas de financiamiento.

Finalmente, debería valorarse el uso de este mecanismo para solucionar la alta cartera de viviendas que en dación de pago hoy poseen las entidades financieras de nuestro país.

Melizandro Quirós es director de República Inmobiliaria Consulting. 

Sostenbilidad y financiamiento