OPINIÓN

Crecimiento inmobiliario y del sector retail se intensificará


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Aunque poco conocido en Costa Rica, a nivel internacional uno de los indicadores de mayor reputación en el campo del desarrollo de la actividad comercial es el Global Retail Development Index, elaborado por la firma de consultoría AT Kearney.

Dicho informe (que utiliza cuatro parámetros) revela los mejores países para invertir a nivel internacional en el área del comercio al detalle. El primer criterio es el atractivo del mercado interno; el segundo, mide el riesgo país. El tercero y cuarto corresponden, respectivamente, a la saturación de mercado y la presión por ingresar a dicho mercado.

Costa Rica apareció en este prestigioso índice hasta el 2014, en el lugar número 25 en aquel momento. Aunque en el índice del 2015 descendimos al lugar número 28 (con una calificación de 45 sobre 100 puntos de nota máxima), continuamos acompañando a grandes potencias comerciales como México, Brasil, Colombia y Chile.

De acuerdo con dicha consultora, las ventas al retail de nuestro país al año 2014 se estimaron en $15.400 millones, con una tasa de crecimiento del 8,4% anual. Se destaca el hecho de que en los últimos tres años hemos venido mostrando una significativa diversificación de esta industria, donde el área de venta de comestibles, que representa cerca de un 40% del total de las ventas totales, se ha visto presionado por las ventas en actividades no comestibles, sea de electrodomésticos, comidas rápidas, tiendas por departamentos, farmacias, etc.

Tres son los factores fundamentales a destacar en el comportamiento descrito.

Por un lado, una base significativa de consumidores de clase media y alta; por otro, la atracción de nuevos participantes al mercado detallista. El vínculo que ha integrado estos dos factores ha sido la plataforma de desarrollo inmobiliario que el país ha impulsado estos últimos años, tanto a base de una mayor construcción de centros y plazas comerciales ( malles ) como de locales individuales ( stand alone ).

Como resultado, las principales cadenas de supermercados del país han aumentando la cantidad de sus puntos de ventas. Mientras, Walmart lidera en su sector con más de 215 locales, Megasuper (86), Automercado (35), Musmanni Mini Super (41) no se quedan atrás en la cantidad de establecimientos.

Paralelamente, las empresas de electrodomésticos (Grupo Monge, El Verdugo, Casa Blanca) también muestran una expansión en sus puntos de operación. A esto se suma las cadenas de comidas rápidas (entre ellas, KFC, Taco Bell, Spoon, etc.).

Un punto relevante en este proceso de expansión del comercio ha sido la llegada de franquicias internacionales (Forever21, Stradivarius, Arturo Calle, Starbucks, etc.). Este comportamiento está muy ligado a la dinámica de los flujos de Inversión Extrajera Directa (IED), los cuales, según información del Banco Central, alcanzaron los $2.849,6 millones en el 2015, 3,7% mayor a la registrada un año antes.

Mayor expansión

La atracción de estas empresas internacionales, muy probablemente tienda a intensificarse en los próximos años, tal y como lo reporta el informe Global Powers of Retailing, emitido por Deloitte Internacional. Uno de los factores más estimulantes del mercado sería la posible llegada de un buen número de marcas de América Latina, tipo Falabella (Chile) o Liverpool (México), que quieren expandir sus operaciones.

A lo anterior hay que sumar la posibilidad de que, siendo China el principal proveedor de bienes vendidos a las tiendas de los minoristas en América Latina, pueda ser que algunas plantas industriales de ese país lleguen a instalarse en el nuestro a corto plazo.

Bajo la perspectiva de que la economía costarricense crecerá entre un 3,5% (2016) y un 4,5% (2017), y se mantenga el crecimiento del crédito personal y se reduzca el desempleo, es de esperar una expansión del consumo nacional y con ello es predecible que el desarrollo inmobiliario comercial siga expandiéndose.

Uno de los factores más determinantes en la forma de este crecimiento inmobiliario vendrá determinado por la búsqueda de una mayor profundización de las operaciones inmobiliarias en zonas fuera de los límites de la Gran Área Metropolitana, e, incluso, considerando lo que Cinde ha denominado Ciudades Emergentes (Liberia, Orotina, Puntarenas, Limón, San Carlos).

Bajo estas circunstancias, la expansión del desarrollo inmobiliario comercial significará mayores áreas arrendables comerciales y, para aquellos operadores con una estrategia inmobiliaria adecuada –en términos de su modelo financiero de tenant mix –, es muy probable que las rentas promedio de los nuevos inmuebles tiendan a ser relativamente mayores que la de los competidores que no lleguen a diversificar su portafolio de locales o su cartera de inquilinos.

Esto, incluso, estimulará, como ya se estila a nivel internacional, un esquema de pago de alquiler variable basado en los ingresos del propio retail , es decir, en el que una parte significativa del arriendo sería un porcentaje de la ventas, sean estos supermercados, farmacias, cines, salones de belleza, etc.

De esa forma, se considera el efecto cíclico de las ventas de cada categoría retail , y eso generaría un nuevo enfoque en el arrendamiento comercial de nuestro país para los próximos años y haría más fuerte el vinculo entre la estrategia de desarrollo inmobiliario y el retail .

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