Opinión: Vivienda para clase media


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El sueño de adquirir o tener casa propia, es uno de los objetivos, metas o ilusiones de la gran mayoría de personas en Costa Rica. Las personas de bajos recursos tienen acceso a diferentes mecanismos de ayuda social para lograr ese anhelo, y para aquellas de altos ingresos hay opciones a financiamiento. Sin embargo, para la clase media, es otra la realidad.

A la clase media, los técnicos la subdividen en varios estratos (clase media-baja, media-media, media-alta, etc.) e incluye a un gran porcentaje de la población económicamente activa de Costa Rica, la cual ve sus posibilidades de acceso a la vivienda limitada. Esto se da por dos factores principales: la capacidad de acceso al crédito o endeudamiento (relación cuota- ingreso) y la otra, una poca oferta de producto inmobiliario, que se adapte a sus necesidades o capacidades de compra.

Lo que se refiere a la capacidad de endeudamiento de las personas, viene de la relación en la cuota del crédito y los ingresos de la persona o núcleo familiar que quiera comprar una casa. En Costa Rica, hay personas que cuentan con capacidad de pago pero no tienen la cultura del ahorro, por lo tanto, se le hace difícil, a la hora de buscar una opción de vivienda, completar la prima de alrededor del 20% del valor, más los gastos de formalizar el crédito (entre un 5% y un 8% del valor de crédito). Este es el primer escollo que deben enfrentar las personas a la hora de querer adquirir una casa, a saber, el contar con estos dineros que ningún financiamiento otorga en condiciones normales de crédito. De ahí que existen posibilidades para poder cancelar la prima en tractos mientras las soluciones habitaciones se construyen, y para dar tiempo de ahorrar los gastos de formalización o de aprovechar en las ferias/expos las condiciones de bancos reducen este pago.

De ahí pasamos a ver en qué moneda nos podríamos financiar, ya sea en dólares o en colones. La gran diferencia del financiamiento en dólares es que le da a las personas una capacidad de compra de alrededor de un 30% más que si el financiamiento fuese en colones, con los mismos ingresos, de ahí que la opción en dólares sea tan atractiva para la gente y por eso las opciones en colones no han sido tan buscadas en los años anteriores.

A pesar de los riesgos que con- lleva el financiamiento en dólares, considero que los peligros de una devaluación y el manejo de cartera hipotecaria en dólares es bien llevado por la banca costarricense, lo que se demuestra con su comportamiento en la crisis del 2008 y también que con las restricciones de crédito local e internacional, las carteras fueron bien administradas y sus niveles de morosidad bien manejados.

La falta de oferta

Existe otra arista de preocupación: la disponibilidad de vivienda, pues en los últimos años la oferta ha estado enfocada en lo que podríamos llamar el nicho alto de la clase media o gente con una capacidad de pago de cuotas entre $1.200 a $2.000 mensuales en adelante por su crédito hipotecarios, lo que nos deja de nuevo con un gran vacío en una parte importante de la población.

El mercado y los desarrolladores deben ver y analizar la gran oportunidad que implica este segmento del mercado descubierto. Pero no es tan sencillo, dado que los altos costos de construcción, el costo de la tierra, las regulaciones y el tiempo de trámites para iniciar un proyecto conllevan costos que hacen difícil el brindar soluciones de vivienda a precios accesibles para el segmento de mercado del cual hemos estado hablando.

Debemos crear la oferta pues la demanda existe, y esta conlleva un esfuerzo de los desarrolladores, del Gobierno y la banca para lograr aumentar la oferta para ese segmento del mercado que no está sido atendido.

Debemos promover los mecanismos para lograr un cambio y que la vivienda de clase media sea más asequible para nuestra población, ya sea con cambios en los sistemas constructivos, con diseños más adaptados a las necesidades de la población, con un mejor aprovechamiento de las zonas urbanas con construcción vertical y moderna infraestructura de transporte público, con reformas en los reglamentos de construcción, las iniciativas público-privado de desarrollo, nuevas opciones financieras, la reducción de las tasas de interés y la reducción de los costos legales.

Sostenbilidad y financiamiento