Por: Marcelo Guevara .   21 diciembre, 2019
Un sistema residencial de arrendamiento en línea con las tendencias internacionales, exige una nueva normativa en este campo, diferente a la actual Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos.

A partir de la entrada en vigencia de la Ley de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas, un tema que ha generado muchas dudas es la forma en la que se deben tributar los ingresos por arrendamientos de inmuebles.

No es para menos, los cambios que se han introducido son complejos y modifican totalmente lo que históricamente se ha entendido como lo correcto.

Para explicarlo, podemos indicar que a partir del 1° de julio de 2019, en materia de arrendamientos de inmuebles, tenemos una regla general y dos excepciones:

  1. La Regla General: el nuevo capítulo de rentas del capital inmobiliario (alquileres) establece que tales ingresos se deben tributar mensualmente, con una tarifa de 15% y con una deducción automática de gastos del 15%, sin necesidad de comprobantes (facturas electrónicas, contratos, etc.). El hecho que sea la regla general, es que por defecto todo ingreso por alquileres va a pagar su impuesto de renta bajo estas disposiciones, salvo que encaje dentro de las excepciones que a continuación veremos.
  2. La Excepción por Afectación: el concepto de afectación no es claramente definido en la normativa, pero por medio de resoluciones administrativas la Dirección General de Tributación nos ha dado algunas pistas de cómo aplicarlo. En esencia, si los ingresos por alquileres se generan a partir de activos que son parte de la generación de ingresos propios del giro de negocio (actividad lucrativa), estos se deben integrar a la declaración anual del impuesto a las utilidades. Veamos un ejemplo: una tienda de productos para animales (alimento, medicamentos, etc.) ha construido dentro del mismo edificio un pequeño consultorio el cual pretenden alquilar a un doctor en medicina veterinaria. Actualmente, este negocio tributa sus ingresos anualmente por medio de la declaración D-101 de impuesto a las utilidades. Este mes han empezado a generar ingresos por concepto del alquiler del consultorio y los propietarios tienen la duda si deben pagar el impuesto mensualmente (rentas del capital inmobiliario) o integrarlo a su declaración anual (impuesto a las utilidades). La solución se obtiene al percatarnos que el alquiler se genera en el mismo edificio donde se despliega la actividad principal, es decir, se encuentra afecto y por ende debe tributar anualmente en el impuesto a las utilidades. Esta excepción no se aplica opcionalmente, sino que es de carácter obligatorio para el contribuyente. (para ahondar en el tema se pueden consultar las Resoluciones No. DGT-R-058-2019 y DGT-R-1755-2019).
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Un supuesto distinto sería que los dueños de la tienda, posean unos apartamentos habitacionales que alquilan a distintos inquilinos.

Estos ingresos SÍ deben tributar mensualmente bajo las reglas del capital inmobiliario.

¿Por qué? Porque no tienen vinculación alguna con la tienda a la que hicimos referencia anteriormente.

  1. Excepción por decisión del contribuyente: la Ley contempla la posibilidad que, si una persona física o jurídica, genera ingresos a partir de alquileres de inmuebles y para tal actividad lucrativa tiene contratado al menos un colaborador, cotizando a la CCSS, puede optar por tributar sus ingresos no en el impuesto de rentas del capital inmobiliario (mensualmente) sino en el impuesto a las utilidades (anualmente), debiendo mantenerse en este régimen por al menos 5 años. Esta una opción absolutamente voluntaria y se debe analizar cada caso específico para determinar si es conveniente o no optar por tal camino.

En síntesis, debemos entender que el tema no es sencillo y que cada decisión que se tome debe ser analizada con detalle. No podemos dejar de recordar la obligación de emitir factura electrónica por los arrendamientos correspondientes.

El autor es Gerente Senior Impuestos de Deloitte