Para nadie es un secreto que, con el incremento en las dificultades de construir por cuenta propia, tanto por temas de requisitos y permisos, así como tomando en cuenta la inseguridad y costos en incremento que sufre el país, muchas personas optan por vivir en desarrollos residenciales bajo al modalidad de condominio.
Se adquiere así un producto finalizado, que da derecho sobre la unidad habitacional como propiedad exclusiva, y sobre las áreas comunes, esta vez con un derecho compartido.
El órgano de máxima autoridad del los condominios es la asamblea de condóminos, la cual debería reunir el acuerdo de voluntades de sus condóminos.
A esta asamblea le corresponderá determinar temas o decisiones estructurales, prácticas, organizacionales, presupuestarias, de atención a riesgos o problemas, y demás, que puedan eventualmente afectar la vida normal del condominio.
La Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio describe los requerimientos de quórum en Asamblea de condóminos para la toma de ciertas decisiones. Por ejemplo, exige para ciertos acuerdos determinados el cien por ciento del valor del condominio (es decir, aprobación unánime de todos los condóminos); otros cuantos deberán contar con un mínimo de dos terceras del valor del condominio; y finalmente obliga a que todos las restantes decisiones de la Asamblea que cuenten con un mínimo de la mayoría del valor del condominio.
Las anteriores disposiciones, según interpretamos el espíritu de la norma, van orientadas a evitar que decisiones relevantes se tomen por minorías dentro del condominio.
Sin embargo, en la práctica es poco frecuente que se reúnan en asamblea más de la mitad de los condóminos, sobre todo en condominios grandes y con cientos de fincas filiales; lo que imposibilita entonces la toma de decisiones válidas en la Asamblea.
Nos encontramos entonces en una encrucijada: por un lado podemos alegar que aquellos condóminos que no se presenten en asamblea, se abstienen de actuar en beneficio de aquel proyecto del cuál son, en parte , dueños. Con esto se arriesgan a que acuerdos importantes (como el nombramiento del administrador del condominio, por ejemplo), no se tomen por falta del quórum.
En contraposición, podemos también alegar que el hecho de que se tomen acuerdos por minorías en el condominio y que afecten a los demás condóminos no presentes, podría ser perjudicial para estos últimos.
Todo lo anterior, en virtud de que el artículo 26, del mismo cuerpo normativo indica que “lo acordado por la Asamblea obliga a todos los propietarios”. Esto hace aún más tajante y firme el peso e importancia de todos aquellos acuerdos tomados en asamblea.
La respuesta a la anterior situación parece estar en una nebulosa, debido a que la inclinación de la balanza hacia un lado o el otro acarrea consecuencias importantes.
Es deber y obligación de todos los condóminos asistir a las asambleas para velar por el correcto funcionamiento del condominio sobre el cual son copropietarios. La ley parece ser un tanto escueta o faltosa de aplicabilidad práctica, pues no prevé la posibilidad de disposición en contrario en aquellos casos en los que más de la mitad del valor del condominio se abstiene de comparecer en la Asamblea de condóminos.
Así también de forma ilustrativa podríamos elevar las consecuencias de la abstención de participación, preguntándonos qué pasaría si nos abstenemos también de ejercer el derecho al voto en las elecciones presidenciales.
Esto traería consecuencias sobre el país del que, al igual que en un condominio, somos todos propietarios, ¿o no?
La legislación actual vigente para este tema es proteccionista al extremo que se hace poco aplicable de forma práctica.
Se debe buscar una solución, ya sea promoviendo una reforma legislativa que actualice el contenido del artículo 27 a las necesidades actuales de los condominios, o bien, promover métodos de mitigación (internos de los condominios) a los índices de abstencionismo de las asambleas.