Adquirir casa propia es el sueño de muchas personas, pero con esa inversión se asocian gastos adicionales que son necesarios para realizar la compra de bienes inmuebles. El estilo, valor y ubicación juegan un papel importante en los pagos previos, durante y posteriores a la obtención de la vivienda.
Tener un presupuesto establecido es necesario no solamente para cubrir el valor de la casa, sino para incluir los trámites del cierre de la compra y posteriores al cierre.
EF consultó a asesores legales especializados en bienes raíces, desarrolladores inmobiliarios y aseguradoras para desglosar los principales gastos. No obstante, en estos datos no se toma en cuenta el valor de adquirir línea blanca ni amueblar la vivienda; la siguiente información hace referencia al costo de trámites y mantenimiento.
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Gastos previos al cierre
En la transacción de la compraventa de un inmueble es necesario hacer equipo con un asesor legal para que el especialista guíe al comprador en los trámites y evitar problemas legales en el desarrollo de la compra. Durante este proceso se incurre en el pago de honorarios para el experto y se calculan para cada caso en específico.
“En este caso el asesor legal puede cobrar sus servicios por hora o por monto determinado, siendo que si su cobro se genera por hora, dicho monto es establecido como referencia (ya no como un mínimo obligatorio) por el decreto ejecutivo N°. 41457-JP, Arancel de Honorarios por Servicios Profesionales de Abogacía y Notariado, cuyo artículo 7 cita que el valor mínimo a cobrar por hora no puede ser menor a 90.750,00 por hora + 13% IVA”, detalló Mercedes Sancho, socia de Ecija Legal y especialista en Real Estate y Desarrollos Turísticos.
Ese ‘valor mínimo’ es de referencia, pero no obligatoria. Desde el 14 de setiembre el presidente de la República, Rodrigo Chaves, firmó la eliminación de tarifas mínimas establecidas por los colegios profesionales.
Los gastos previos también se consideran como directos y se realizan una única vez; en caso de que nuevamente compre una casa, deberá realizar los mismos trámites y pagos asociados.
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Gastos durante el cierre
Tanto los gastos previos como los que se hacen durante el cierre se consideran ‘directos’. Los directos que se ejecutan durante el cierre están relacionados al traspaso de la propiedad.
“Los gastos directos serían aquellos que están ligados al proceso de compra, los cuales serían: impuesto de traspaso, gastos de Registro Nacional y honorarios de notario”, puntualizó Ricardo Güell, socio de Deloitte Legal.
En este paso de desarrollo de adquisición de la casa, se realizan más gastos: timbres registrales, impuesto de traspaso y honorarios del notario que ejecuta la transacción. El pago por el traspaso se calcula con el monto más alto entre el valor fiscal y el valor de venta.
“El cálculo del impuesto de traspaso (1.5% sobre el valor más alto)se basa en la Ley de Impuesto de Traspaso sobre Bienes Inmuebles, Ley N° 6999. Los timbres registrales se basan en distintas leyes (por ejemplo el Timbre Agrario se calcula con base en lo establecido por la Ley de Transformación del Instituto Rural Inder, Ley N° 9036)”, indicó Sancho.
Gastos posterior al cierre
Los pagos que deberá efectuar la persona una vez que está registrada como propietaria, pueden denominarse como ‘indirectos’ o posteriores al cierre.
“Los gastos indirectos serían relacionados a la propiedad como tal, los cuales incluyen: impuestos municipales y servicios; cuota de condominio (en caso de que la casa se encuentre en condominio); impuesto a las casas de lujo (en caso de aplicar); impuesto a las personas jurídicas (en caso de comprar con una sociedad); y servicios públicos”, explicó Güell.
Es decir, la persona dueña de la casa, deberá considerar una serie de gastos fijos para poder continuar con la obtención del inmueble sin problemas con las leyes o morosidades.
Por ejemplo, una casa en el condominio Parque 160 de Concasa debe cubrir un monto mensual de $125 por cuota condominal. Esa cifra incluye el servicio de agua.
“Generalmente las cuotas condominales se definen de acuerdo a la cantidad de unidades y las necesidades del proyecto para cubrir gastos varios, entre ellos seguridad, limpieza y mantenimiento, y varían en cada proyecto (...). Esa cuota no cubre gastos municipales”, informó Concasa.
En el caso de la torre de apartamentos Núcleo Sabana, de RC Inmobiliaria, la cuota condominal tampoco cubre los gastos municipales.
El impuesto municipal se paga al gobierno local en el que la propiedad tiene lugar y se cancela de manera trimestral, aunque también es posible pagar el año completo.
“En todo el país, el porcentaje del impuesto será de un cuarto por ciento (0,25%) y se aplicará sobre el valor del inmueble registrado por la Administración Tributaria”, artículo 23 de la Ley de Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
La tarifa del impuesto a las casas de lujo es gradual: arranca desde 0,25% hasta un 0,55%, conforme aumenta el valor de la propiedad. Este impuesto está destinado a propiedades cuyo valor es mayor a ¢137.000.000.
“Todos los gastos directos e indirectos son obligatorios ya que se requieren para inscribir el traspaso de la propiedad a nombre del comprador o para mantenerla al día con las obligaciones municipales y locales”, subrayó Güell.
Seguros
Existen gastos adicionales que no son obligatorios, pero protegen la propiedad y responden monetariamente en caso de ser víctima de robo, incendio, afectaciones por causa de la naturaleza, entre otros.
Es aquí donde los seguros para viviendas cumplen un papel importante para los propietarios. EF consultó al Instituto Nacional de Seguros (INS) sobre las opciones disponibles para asegurar viviendas.
La institución informó que cuentan con el seguro Hogar Comprensivo, que se compone de distintos tipos de cobertura: terremoto, erupción volcánica, robo y hasta accidentes personales.
“En el caso de una vivienda valorada en ¢60 millones para la que se desee contratar coberturas de daño directo y de afectaciones por causa de la naturaleza, el costo anual del seguro es de ¢114.000 más IVA, lo que es lo mismo que ¢313 diarios más IVA. Si se agrega cobertura para los contenidos por un monto de ¢5 millones, el precio es de ¢136.495 anual, o ¢374 más IVA por día”, ejemplificó el INS.