Durante casi dos décadas, las relaciones de inquilinato se han regulado, bien o mal, a partir de la promulgación de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos.
Por tratarse de una ley de “orden público”, todo convenio en contrario es nulo de pleno derecho y se tendrá por no escrito. Es decir, cualquier pacto en contrario a la ley es un “saludo a la bandera”, pero sin afectar la validez del resto del clausulado a partir del principio de “conservación contractual”.
Es importante aclarar que, según la jurisprudencia, los derechos de los inquilinos son irrenunciables como parte “débil” (concepto discutible en tiempos actuales); mientras que la mayoría de los derechos del arrendante pueden ser sujetos a renuncia sin contravenir la normativa.
En materia de arrendamientos de condominios la ley en mención ya establece que los inquilinos están sujetos a la Ley 7.933, al reglamento del condominio y que pueden participar en las asambleas con voz pero sin voto, salvo que sea autorizado por el propietario, lo cual es lo más justo y transparente, pero que lastimosamente en la práctica casi no sucede. Inclusive los propietarios votan a favor de acuerdos dañosos para sus inquilinos.
En cuanto a posibles defectos sobre el bien arrendado, ciertamente el arrendante responde siempre; sin embargo, no hay que olvidar que la ley establece que el inquilino también es responsable si los conocía previamente y además conste por escrito, caso contrario puede rescindir el contrato o bien pedir una disminución proporcional sobre la renta. Aprovecho para afirmar que es falso que los alquileres siempre deben ser mensuales, pues se admite pacto en contrario respecto a su forma de pago.
En cuanto a las reparaciones y vicios sobre el bien, el inquilino debe avisarlo de “inmediato” –término abierto a interpretaciones–, caso contrario este responde; y una vez notificado, el arrendante tiene diez días hábiles para iniciar dichas reparaciones, sin aclarar la normativa el tiempo máximo para concluirlas.
Lo cierto es que también es obligación del inquilino la conservación del bien en buen estado, y este deberá responder por los actos de sus familiares, trabajadores, huéspedes y visitantes, y que dicho sea de paso, las eximentes de responsabilidad en estos supuestos son muy limitadas.
Respecto a las inspecciones del bien, es un derecho del arrendante realizarlas al menos una vez al mes o “cuando las circunstancias lo ameriten”; y a su vez es una obligación del inquilino dar este acceso, so pena de incurrir en responsabilidad y pudiendo el arrendante resolver la relación en caso de obstaculización en dos o más ocasiones.
Reformas
El proyecto de Ley 1.8067 en discusión en la Asamblea Legislativa pretende reformar el artículo 67 de la ley en cuanto al reajuste del precio para vivienda.
El proyecto pretende, entre otros aspectos, disminuir el cálculo respecto a la tasa de inflación acumulada de los últimos doce meses de un 15% (actualmente en vigencia) a un 12%.
Como es sabido, en materia de arrendamientos para vivienda, el precio convenido se actualizará cada año –si se pacta en colones, caso contrario no aplican reajustes–, y a falta de convenio (o como indica la reforma “salvo acuerdo más favorable al inquilino”), se sujeta a las reglas ahí establecidas dependiendo de la tasa de inflación acumulada de los últimos doce meses; y cualquier reajuste de la renta que devenga superior al establecido será nulo de pleno derecho, permitiéndose desde luego pactar reajustes menores.
La anterior reforma evidentemente se encamina a proteger sobre todo al inquilino, pero hay que tener mucho cuidado y considerar la situación actual que vivimos y no ahuyentar más inversionistas nacionales y extranjeros a partir de este tipo de reformas.
Por otra parte, el proyecto de Ley 1. 8427 pretende regular el tema del depósito de garantía, lo cual ya está contemplado de forma general en la ley. La reforma se queda corta, pues solo incorpora un inciso al final del artículo 11 vigente –que establece el contenido mínimo del contrato de alquiler–, indicando simple y llanamente: “monto del depósito”. Y pare de contar. Lastimosamente no se aprovecha el impulso legislativo para introducir otros aspectos en este importante tema; como por ejemplo posibles topes, alternativas u opciones de garantías, reintegro de la sumas por su uso, plazo máximo de su devolución por parte del arrendante, entre otros.
También el proyecto introduce un plazo máximo de tres meses al arrendante para realizar las reparaciones. Más allá de entrar en suposiciones y que pareciera que en la mente del legislador “realizar” es sinónimo de “concluir”; en este tema no se ve con claridad ninguna justificación del plazo propuesto, si este es sujeto a prórrogas o bien si tiene consecuencias por su incumplimiento.
El texto intenta reformar el mismo artículo 67 de la ley antes dicho para disminuir el cálculo respecto a la tasa de inflación acumulada de los últimos doce meses, esta vez a un 10%.
Finalmente, el proyecto toca un tema medular en materia de arrendamientos respecto al plazo mínimo legal e irrenunciable (actualmente de tres años para todos los tipos de arrendamientos), respecto del cual se intenta disminuir a un año, así como rebajar el plazo mínimo de preaviso de terminación por parte del inquilino al arrendante de tres meses a un mes. Estos son plazos sumamente cortos que no generan seguridad jurídica ni posibilidad de maniobra a ninguna de las partes.
Los proyectos no suman ni agregan valor. Las protecciones legales siempre son necesarias, pero sin caer en absurdos poco prácticos. Es cierto que la ley del nuevo proceso monitorio arrendaticio inclina la balanza en defensa de los intereses procesales de los arrendantes, pero nunca hay que dejar de lado los aspectos de fondo. Antes de aventurarse hay que poner las barbas en remojo y entender realmente el concepto básico de justicia.