La comercialización de planes de ventas a plazo o ejecución futura de servicios de bienes inmuebles se encuentra regulada en el decreto ejecutivo N°37899-MEIC del 8 de julio del 2013, publicado en el diario oficial La Gaceta No. 182 de 23 de setiembre del 2013.
En este reglamento se establece la obligatoriedad de registrar las empresas desarrolladoras inmobiliarias ante el Ministerio de Economía, Industria y Comercio, específicamente en la Dirección de Apoyo al Consumidor.
En una primera etapa, se debe proceder con la inscripción de la empresa, lo que aún no la autoriza para el ofrecimiento público del plan de ventas a plazo.
Inscrita la empresa desarrolladora, en la segunda etapa deberá proceder con la inscripción del plan, lo cual implicará una revisión de parte del Ministerio de Economía, Industria y Comercio del modelo de contrato de compraventa del bien inmueble que se ofrezca al cliente/consumidor, así como aportar una garantía, cuando sea necesario.
Aporte de la Garantía
El artículo 239 del DE N°37899-MEIC indica lo siguiente: “Sobre la garantía. El o los responsables del plan o desarrolladores inmobiliarios que no cumplan con lo requerido en el artículo anterior, deberán presentar como garantía una constancia o certificación emitida por una entidad financiera, que haga constar el método financiero que tiene el proyecto para el manejo de las primas y sumas de dinero que se reciban como aportes por parte de los consumidores.
Estos métodos pueden ser fideicomisos o planes de manejo de primas, establecidos para tal fin. También, se podrá utilizar la figura del seguro”.
El seguro a que se hace referencia en la última oración de este artículo, es un seguro de caución, el cual es poco conocido en Costa Rica.
En los seguros de caución, la entidad aseguradora se obliga, en caso de incumplimiento del tomador del seguro de sus obligaciones legales o contractuales, a indemnizar al asegurado, a título de resarcimiento o penalidad, los daños patrimoniales sufridos dentro de los límites establecidos en la ley o en el contrato.
Cualquier pago que realice la entidad aseguradora deberá ser reembolsado por el tomador del seguro.
Mediante este contrato, el tomador garantiza al asegurado el cumplimiento de determinadas obligaciones contraídas.
La ventaja para las firmas desarrolladoras inmobiliarias de este novedoso seguro, en contraposición con las cartas de garantías bancarias o los diferentes métodos que indica el DE N°37899-MEIC, es que permite garantizar la solvencia económica de la empresa desarrolladora, sin tener que acudir a opciones de índole bancario.
Evita así que las compañías deban utilizar su límite de crédito para otorgar esta clase de garantías, lo cual les amplía el crédito para utilizarlo en las etapas constructivas del desarrollo y las necesidades inmediatas de la ejecución del proyecto.
En la actualidad, varias entidades aseguradoras han registrado sus seguros de caución ante la Superintendencia de Seguros (Sugese) y la recomendación es que las empresas de desarrollos inmobiliarios consulten a su intermediario de seguros para la adquisición de estos seguros.