Durante casi dos décadas, las relaciones de inquilinato se han regulado –bien o mal– a partir de la promulgación de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Conviene destacar mitos y realidades en esta materia.
¿Siempre aplica lo pactado en el contrato de alquiler? Mito. Por tratarse de una ley de “orden público”, todo convenio contrario a los “derechos irrenunciables” de los inquilinos establecidos por la legislación es nulo de pleno derecho. Ejemplo típico son los contratos que se celebren por un plazo inferior a tres años. En estos casos, la vigencia se ajustaría automáticamente al plazo mínimo legal indicado. La ley sí establece pocas excepciones de otras obligaciones y derechos que efectivamente pueden ser sujetas al “pacto en contrario”.
Si se pacta el pago de la renta en una moneda extranjera, ¿esto permanece incólume? Mito. Le guste o no al arrendador, la ley da la opción al inquilino para cancelar la renta en colones, al tipo de cambio de venta del Banco Central a la fecha del pago.
¿El momento del pago de la renta siempre es mensual? Mito. La ley admite pactar libremente su momento de pago (semanal, semestral, trimestral, anual). Si no se pacta, sí se interpreta que debe ser mensual. Conviene destacar que la obligación del pago de renta inicia legalmente desde el primer día en que se recibe el bien y permanecerá vigente hasta la entrega al arrendador.
¿El depósito de garantía es siempre obligatorio? Mito. La ley deja este tema a la libre negociación de las partes, incluidos su forma y monto. Salvo pacto en contrario, las garantías responden por el pago de alquileres insolutos y por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.
En arrendamientos de condominios, la realidad apunta que los inquilinos están siempre sujetos a la Ley 7933, al reglamento del condominio y además pueden participar en las asambleas con voz pero sin voto, salvo sea autorizado por el propietario.
En cuanto a posibles defectos sobre el bien arrendado, es una realidad que el arrendador siempre responde. Sin embargo, la ley establece que el inquilino también es responsable si los conocía previamente (lo cual debe constar por escrito); caso contrario, el inquilino puede rescindir el contrato o bien pedir una disminución proporcional sobre la renta.
En cuanto a las reparaciones y vicios sobre el bien, el inquilino debe avisarlo de inmediato al propietario, pues si no será este quien responda. La realidad denota la obligación del inquilino a conservar el bien en buen estado, y este deberá responder por los actos de sus familiares, trabajadores, clientes y visitantes.
Las eximentes de responsabilidad para el inquilino en estos supuestos son limitadas. Además, el arrendador cuenta con el derecho de retención para la seguridad de pago. Este derecho es muy amplio y se puede ejercer sobre cualquier objeto legalmente embargable que pertenezca al inquilino, su cónyuge, hijos y padres.
¿El arrendador puede realizar inspecciones al bien en cualquier momento, aunque el contrato no lo faculte? Realidad. Es un derecho realizarlas al menos una vez al mes o “cuando las circunstancias lo ameriten”; y a su vez es una obligación legal del inquilino darle acceso.
Ajuste a la tarifa
¿El incremento o reajuste del precio de renta aplica en todos los casos? Mito. El artículo 67 de la Ley establece que las reglas de cambio aplican únicamente para alquiler de vivienda, y no para locales comerciales, industriales o establecimientos mercantiles donde se puede pactar libremente.
Tales reglas aplican salvo mejor acuerdo para el inquilino de la vivienda, y se establecen con base en la tasa de inflación acumulada de los doce meses anteriores al vencimiento de cada año del contrato, según el Índice de Precios al Consumidor del Instituto Nacional de Estadística y Censos.
En dos platos: 1) Si la tasa de inflación acumulada es menor o igual al 10%, el arrendador puede reajustar el precio de renta hasta el tope porcentual máximo de la tasa, debiéndolo notificar al inquilino con la certificación respectiva. 2) Si la tasa de inflación acumulada es mayor del 10%, el Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos establecerá el porcentaje adicional de aumento, siempre que no sea inferior a ese 10% ni mayor que la tasa anual de inflación. En nuestro caso reciente aplica el primer punto.
Cualquier reajuste de la renta de vivienda que sea superior al establecido, o bien, cuando la renta se haya pactado en moneda extranjera, será nulo. La normativa anterior a la reforma establecía prácticamente las mismas reglas, pero con un tope respecto de la tasa de inflación acumulada del 15% en lugar del 10% actual.
Esto no significa, como se ha mal informado por ciertos “expertos” en otros medios, que los arrendadores podían incrementar la renta en un 15%, inclusive de forma automática. Es decir, tales aumentos –antes o después de la reforma– son nulos por no apegarse a los porcentajes máximos de la tasa de inflación acumulada respectiva, sea del 10% actual o del 15% anterior.
En mi criterio, sería un mito afirmar con bombos y platillos que la reforma de dicho artículo 67 suma valor legal y práctico. Más aún, en Costa Rica las tasas de inflación acumuladas han sido relativamente moderadas y estables desde hace tiempo. En Venezuela sería otra realidad.