En días recientes se ha retomado la discusión sobre la necesidad de establecer mecanismos para que las personas de escasos recursos y las personas de entre 18 y 35 años puedan acceder a vivienda.
Poco efecto han surtido los esfuerzos reiterados en los últimos 20 años por erradicar tugurios y facilitar mecanismos de financiamientos a las clases media y baja.
Es difícil anticipar el mejor mecanismo para cumplir el fin último de una vivienda digna para los más necesitadas.
Sin embargo, es necesario que los legisladores tengan una visión más progresista, que incluya a actores del mercado inmobiliario, como las empresas constructoras, las municipalidades, el Ministerio de Ambiente y las organizaciones ambientalistas.
El gobierno debe incentivar mecanismos que suplan las carencias del sector.
Por ejemplo, recientemente, en el estado de Nueva York se aprobó una nueva ley “Poor Income Door” (puerta para personas de escasos recursos.
Esta ley crea un incentivo fiscal (tax break) a favor de los desarrolladores inmobiliarios que construyen edificios verticales de uso mixto (comercio, oficinas, residencia), donde al menos un porcentaje de las viviendas serán destinadas a un mercado de personas de escasos recursos.
Esas viviendas tendrán precios más accesibles para compra o contarán con arrendamientos más baratos. Así, dentro de un mismo edificio habría soluciones de vivienda para todos los estratos sociales, incluso para las personas de bajos recursos que viven fuera de Manhattan. Esto se traduce en beneficios económicos y sociales importantes.
Si se aplicara esta iniciativa en Costa Rica, el Estado podría solventar muchos problemas y utilizar sus recursos para educación o para controlar el déficit.
Una iniciativa como esta trasladaría el problema de vivienda digna a los desarrolladores inmobiliarios, quienes tendrían incentivos (fiscales) económicos para optar por la construcción vertical.
Los incentivos para los desarrolladores en estos casos podrían ser descuentos en el impuesto del permiso de construcción o una vía rápida para la aprobación de permisos dentro de un plazo menor a los 12 meses que toma ahora.
Los impuestos dejados de percibir por los beneficios fiscales otorgados serían sustituidos por mayor construcción (contrario al bajón de 9% que ha sido anunciado), que se traduce también en más empleo.
Además, habría un impacto en el embellecimiento de la ciudad y la re-incorporación de las zonas públicas a la vida cotidiana.
El papel del estado se reduciría a elaborar un censo (que ya existe) para determinar objetivamente quiénes tendrían derecho a optar por estas viviendas, y luego trabajar en conjunto con la banca para brindar posibilidades de financiamiento reales que ofrezcan soluciones a estas clases.
Esto podría hacerse con figuras como el leasing inmobiliario, por ejemplo, o las titulaciones hipotecarias que indirectamente también reactivarían el mercado de valores costarricense.
Un panorama así se convertiría en un motor económico para el gobierno: crecería la construcción y habría más integración social.
En fin, es necesario alejarnos de leyes como la 9.151, y la Ley de Impuesto Solidario, que no han tenido el impacto deseado.
Es hora de mirar a países más adelantados y buscar soluciones de vivienda que incorporen e incentiven la participación de la empresa privada en el sector de la construcción, tomando en cuenta las necesidades de la clase media, la baja y los jóvenes.