Quienes viven en condominio conocen, en teoría, las normas a seguir para mantener la sana convivencia en el terreno donde residen. Las personas que infringen las reglas internas y leyes se exponen a consecuencias legales y de esto no se salvan los propietarios.
Ser propietario de una unidad habitacional en condominio no es una vía libre para hacer lo que sea sin tener que responder por los actos que van en contra del reglamento. Las multas por incumplir las normas van desde amonestación verbal, pasando por multas y hasta escalar a un desalojo según sea el caso.
Sí, los propietarios pueden ser desalojados de la unidad habitacional en la que son dueños. Pero llegar a ese punto no es tan sencillo para la asamblea de condóminos, quienes son los encargados de recopilar pruebas y marcar antecedentes en el caso.
El artículo 23, inciso C de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio (7.933) indica que las sanciones hacia los propietarios por la ley y el reglamento del condominio son:
- Prevención por escrito.
- Sanción o multa.
- Obligación de desalojo por parte del condómino.
“Cuando hay una situación de tal gravedad que hace imposible que esa persona continúe viviendo en el condominio, la asamblea puede tomar el acuerdo de impedirle a esa persona que siga habitando la propiedad”, afirmó Ignacio Alfaro, abogado especialista en condominios.
Sin embargo, la ley no brinda claridad sobre las acciones que son motivo de desalojo en un condominio.
Por otra parte existe la posibilidad de que se embargue la propiedad por incumplimiento de pagos con la administración.
Desalojo
La ejecución del desalojo se realiza a través del juez civil. Para que la solicitud sea aprobada la asamblea debe entregar evidencia de las faltas y llevar testigos, pero antes de hacer todo este proceso la primera acción es avisar al propietario que se elevará el problema a la vía judicial.
“Si existe un propietario que no cumple con las reglas de convivencia, el administrador puede iniciar todos aquellos procesos internos que considere convenientes a efectos de hacer cumplir el reglamento”, comentó Guillermo E. Zúñiga, abogado socio de la firma Ecija Legal Costa Rica.
El primer paso es que exista un previo cumplimiento del debido proceso. Es decir, la administración tiene que realizar un traslado de cargo, que se refiere a que se le comunique al dueño de la unidad habitacional sobre las acciones cometidas que infringen las normas.
Lo anterior le brinda al propietario la oportunidad de defenderse. Después de esto la asamblea emite una resolución fundamentada en la evidencia y razonada (incluyendo una explicación de los motivos).
El acuerdo, en caso de desalojo, es ejecutado con el auxilio de un juez civil.
La Ley 7.933 no puntualiza las razones por las que se puede desalojar a un propietario, pero Alfaro comenta que esa es una medida extrema ante acciones como activar un arma.
El motivo más claro por la que se puede apelar al desalojo es cuando el propietario atenta contra la integridad de los vecinos. Pero la aprobación de la solicitud siempre quedará bajo la interpretación del juez.
“El reglamento del condominio contemplará el régimen específico de multas. Su reclamación se sustanciará mediante el proceso sumario dispuesto en el Código Procesal Civil”, ordena el artículo 23 de la Ley 7.933.
Propietario sin propiedad
El incumplimiento en el pago de obligaciones condominales como el pago de la cuota de administración o abstenerse de la cancelación de multa son el escenario perfecto para que se imponga una hipoteca legal sobre la unidad.
El artículo 20 de la ley 7.933 indica que “las cuotas correspondientes a los gastos comunes adeudadas por los propietarios, así como las multas y los intereses que generen, constituirán un gravamen hipotecario sobre la finca filial, solo precedido por el gravamen referente al impuesto sobre bienes inmuebles.
Es decir, la persona dueña de la filial puede ser sujeto de cobro judicial por no pagar las deudas con la administración.
“Si un condómino no cumple con las obligaciones de pagar los gastos comunes, la administraciń como representante legal certifica el saldo con un contador público autorizado y plantea un proceso de ejecución contra el deudor y lo que se hace es que se saca a remate la propiedad”, explicó Alfaro.
En el artículo 20 se aclara que la finca filial queda como garantía por el incumplimiento de las obligaciones pecuniarias del propietario.