Ajustar el reglamento de fraccionamientos urbanos del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU) que, entre otras cosas, obliga a ceder un 10% del terreno cuando se realice una división de un lote madre que superen los 900 metros cuadrados (m²), es una tarea que ha levantado conflicto en los últimos meses.
Sin embargo, después de que en febrero se creara una mesa de trabajo con distintos actores involucrados, casi todos los aspectos del reglamento parecen libres de discordia y el documento avanza para su publicación el próximo 13 de setiembre. Este reglamento sólo aplicará para los cantones que no tengan un plan regulador.
La mesa tiene cerca de nueve sesiones de trabajo y está integrada por la ministra de Vivienda, Irene Campos; el presidente Ejecutivo del INVU, Tomás Martínez; más representantes del Colegio de Profesionales Topógrafos, Colegio de Ingenieros Tecnólogos, Colegio de Arquitectos, la Unión Nacional de Gobiernos Locales (UNGL), la Asociación Nacional de Alcaldías e Intendencias (ANAI), el Registro Nacional y los legisladores Karine Niño, Pablo Heriberto Abarca y Carolina Hidalgo.
Cuatro condiciones
La cesión de terreno a las municipalidades cuando se realice un fraccionamiento urbanístico seguirá vigente, pero ahora, deberán existir tres condiciones específicas para que se realice.
Este fue uno de los puntos de mayor debate en la actualización del reglamento. Actores como el Colegio de Topógrafos recalcaron que la redacción del texto de febrero dejaba abierta a la interpretación muchos aspectos y que, en consecuencia, no quedaba claro cuándo se debería realizar la cesión del terreno y cuándo no.
En el nuevo texto que se analiza en la nueva mesa de trabajo este punto fue finalmente corregido. Ahora para que se deba ceder una parte del terreno para uso municipal al realizar un fraccionamiento, se deben cumplir cuatro condiciones:
- El terreno debe estar frente a calle pública.
- El fraccionamiento debe ser fuera del cuadrante urbano o área previamente urbanizada.
- El lote madre debe superar los 900m².
- Debe dividirse en ocho lotes o más.
Si se cumplen todos estos requisitos entonces se deberá ceder un 10% del lote madre para uso comunal. Esto se mantiene desde hace más de medio siglo con la Ley de Planificación Urbana (4240), sin embargo, el uso de ese terreno cedido se amplió.
Parques o uso municipal
El nuevo reglamento en trabajo amplía las posibilidades de uso del terreno cedido. Mientras la propuesta inicial contemplaba que estos espacios debían ser acondicionados por los dueños del terreno, como parques infantiles, el nuevo texto no se limita a esto.
Además de los parques infantiles, el espacio podrá ser utilizado para cualquier necesidad comunal que las municipalidades determinen como, por ejemplo, un salón comunal o un Ebais.
El mantenimiento de ese terreno también cambia. El reglamento adiciona un nuevo artículo que señala que el cuido, mantenimiento y atención del espacio cedido puede ser realizado por parte de vecinos e interesados de ese espacio. De esta manera, ya no queda como una tarea exclusiva al área municipal, de acuerdo con Martínez.
Otros cambios
Otro aspecto que cambia en el nuevo reglamento es la necesidad de hacer mejoras a la vía pública, un punto antes obligatorio ante un fraccionamiento. Ahora, con el nuevo documento, este punto pasa a ser de consideración. Cada municipalidad determinará si es necesario solicitar o realizar las mejoras frente a calle cuando haya un fraccionamiento con fin urbanístico.
Igualmente cambió un aspecto importante sobre la disponibilidad del agua. En el borrador de noviembre del 2019 era obligatorio tener el servicio de agua para poder realizar el fraccionamiento. Ahora, sin embargo, cuando la división del lote se haga bajo objetivos no constructivos, se podrá fraccionar sin esta.
Sin embargo, en estos casos se debe contar con una nota donde la municipalidad detalla que no dará ningún permiso de construcción para el nuevo terreno hasta que tenga provisto el servicio.
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De acuerdo con Martínez, esto ayudará a atender la problemática de personas que compran un terreno para construir un bono de vivienda y no pueden utilizarlo porque no tiene acceso a agua. Ahora la indicación suscrita a cada nuevo terreno funcionará como “principio de publicidad”, explicó.
Otro acuerdo es la posibilidad de aumentar la cantidad de lotes frente a calle, con un frente menor a la norma, es decir, con menos de ocho metros de frente. Mientras antes eran solo dos lotes permitido, el nuevo documento aumenta el número a ocho.
Finalmente, el reglamento cambia aspectos de las servidumbres, o accesos excepcionales de uso residencial. Antes sólo estaban permitidos dentro de cuadrantes urbanos, ahora el planteamiento es que se pueden hacer fuera del área urbana si la municipalidad pide una re-delimitación de la zona.
Lo que falta
Después de que se solucionara el tema que competía a las definiciones y a la cesión de terreno, el avance de la mesa de trabajo está casi listo.
“Hoy, el 95% de los temas están consensuados” de acuerdo con Martínez y solo sigue sobre la mesa el tema de parcelas agrícolas. Debe definirse la dimensión de una parcela agrícola productiva y las coberturas máximas de estas.
El INVU aplicará una prórroga de tres meses para la publicación del nuevo reglamento con el fin de terminar el trabajo sobre el documento y promover los cambios alcanzados con los distintos sectores afectados, principalmente las municipalidades. La nueva fecha de publicación será el 13 de setiembre.
“Lo que viene es un proceso de información, difusión de estos acuerdos” explicó el presidente del INVU, además de la capacitación con los municipios que utilizarán el nuevo reglamento. Actualmente, solo 41 de las 82 municipalidades del país tienen un plan regulador, el resto deberá utilizar el nuevo reglamento.