Estas son las reglas para ajustar los alquileres de vivienda en Costa Rica

Para hablar sobre los reajustes en alquileres de vivienda en Costa Rica hay que dirigirse a la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (7527), específicamente al artículo 67 de la denominada Ley del Inquilinato.

En Costa Rica, el precio convenido en los alquileres para vivienda, que se pagan en colones, solo se podrá actualizar al final de cada año del contrato.

En el caso de los arrendamientos pactados en moneda extranjera, se mantendrá la suma convenida por todo el plazo del contrato, sin derecho a reajuste.

Según Arturo Guerrero, socio de la firma Ecija Legal, especialista en derecho inmobiliario, las partes (arrendador e inquilino) desde un inicio, en principio, deben acordar todas las condiciones por las cuales se da un inmueble en arrendamiento: plazo, renta, quién asume reparaciones, entre otros detalles.

“En principio las partes pueden decir cuál va a ser el monto del ajuste y cuándo va a aplicar. Ejemplo, puede ser que se haga un contrato de arrendamiento de una casa de habitación a tres años y que ellos digan que el ajuste se va a ser al año dos, o cada año, o puede ser que nunca se va a ajustar. Entonces ahí va a aplicar el acuerdo de las partes (...)”, dijo Guerrero.

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Sin embargo, la Ley 7527 es clara en que los aumentos en las rentas no se pueden realizar a la ligera, pues establece que el precio del alquiler solo se puede actualizar al final de cada año del contrato y que salvo acuerdo más favorable para el inquilino, el reajuste se regirá por alguna de las siguientes reglas:

1. Si la tasa de inflación acumulada de los 12 meses anteriores (interanual) al vencimiento de cada año del contrato es menor o igual a 10%, el propietario del inmueble está facultado para reajustar el alquiler de la vivienda en un porcentaje igual o menor a dicho indicador.

2. Cuando la tasa de inflación acumulada de los 12 meses anteriores (interanual) al vencimiento de cada año del contrato es mayor a 10%, será el Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (Mivah) el encargado de establecer el porcentaje adicional de aumento que se aplicará al alquiler de la vivienda, siempre que no sea inferior a ese 10% ni mayor que la tasa anual de inflación.

Desde el 2016 –año en que entró en vigencia de la Reforma Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (9354)– hasta mayo de 2022, la inflación interanual siempre ha estado por debajo del 10%. De manera tal que la regla que se había podido aplicar era la primera.

Sin embargo, el Índice de Precios al Consumidor de junio pasado llegó al nivel de 10,06%, por lo tanto, para estos casos será el Ministerio la entidad encargada de fijar el porcentaje de referencia.

Entonces, por ejemplo, si una persona empezó a alquilar una vivienda el 1.° de junio de 2021, el reajuste anual máximo que se le puede aplicar a partir del 1.° de junio de 2022 sería el 8,71% (es decir, ¢8.710 por cada ¢100.000 de renta), pues el Índice de Precios al Consumidor (IPC) –indicador que es fuente de información para estimar la inflación en Costa Rica, y que es publicado por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC)– de mayo de este año en curso sería la referencia para el aumento.

Es válido el convenio de partes que acuerde un reajuste de precio menor y el pacto escrito por el cual se conviene en reajustes menores al índice oficial de precios al consumidor, del Instituto Nacional de Estadística y Censos.

— Artículo 67 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (7527)

Además, la Ley del Inquilinato indica que la nueva renta comienza a regir a partir del período de pago siguiente a aquel en que el arrendador notifica al inquilino el reajuste aplicable al alquiler, junto con certificación del INEC o copia auténtica de la publicación en el diario oficial.

De acuerdo con el especialista en derecho inmobiliario, la comunicación de ese ajuste es con una carta, preferiblemente con un acta notarial, o con una “simple entrega” en la casa de habitación o en el domicilio señalado en el contrato con dos testigos.

No obstante, si cualquier reajuste de la renta es superior al establecido en el artículo 67 será nulo de pleno derecho, según la Ley 7527.

Incluso, el abogado comentó que en el momento en que el arrendador le comunica a su inquilino que sube el precio del alquiler, pero no cumple con los requisitos del inciso a) y b) del artículo 67 (las dos reglas mencionadas anteriormente), la defensa que le confiere la ley al arrendatario es que siga depositando la renta que tocaba antes.

“¿Cuál va a ser el efecto? El arrendante va a presentar un proceso de desahucio por falta de pago y la defensa del arrendatario se va a centrar en que el aumento no cumple con lo regulado. Entonces va a ser frente al juicio que va a presentar el arrendante por falta de pago de la obligación, la defensa va a ser que el nuevo precio no cumple con la regla del artículo 67. Eso sí, el arrendatario no puede dejar de pagar jamás y la solución que le da la ley es: continúe depositando judicialmente (...)”, explicó Guerrero.