En mayo del próximo año estará listo el proyecto residencial Las Palmeras, ubicado a un kilómetro del nuevo hospital de Heredia y que incluye 233 casas destinadas a la clase media.
Lo interesante es que este complejo habitacional no siguió la vía tradicional de construcción, es decir, en el que una empresa desarrolladora compra el terreno, construye las viviendas y luego se alía con algunos bancos para financiar a las familias compradoras.
Por el contrario, Las Palmares es el segundo proyecto residencial en el país que se financia desde el mercado de valores a través de un fondo de desarrollo inmobiliario, creado por Mutual Sociedad de Fondos de Inversión (SFI).
Estos portafolios no son nuevos, pues existen siete, cuyos activos totales ascienden a ¢91.891 millones y en los que participan 430 inversionistas.
No obstante, el de Mutual SFI es el segundo que se dedica a desarrollar complejos habitacionales y no edificios para alquilar a empresas, como sí lo hacen los demás. De hecho, el primero también fue desarrollado por Mutual SFI, entidad que forma parte del Grupo Mutual y Mutual Cartago (Mucap).
Sin embargo, el instrumento ya ha generado interés en otras entidades financieras y tanto el Banco Nacional como el Banco de Costa Rica (BCR) confirmaron que están evaluando abrir sus propios fondos a corto plazo.
El de BN SAFI (del Nacional) se encuentra en los trámites de aprobación, mientras que BCR SAFI está analizando la opción.
“Estamos revisando varios segmentos de mercado dentro del segmento residencial de manera tal que podamos ofrecerle a nuestros inversionistas un proyecto con una rentabilidad ajustada a un adecuado nivel de riesgo y acorde a las necesidades de infraestructura habitacional del país”, confirmó Alvaro Camacho, gerente de BCR SAFI.
Así funciona
El primer fondo creado por Mutual fue el Fondo de Desarrrollo Inmobiliario I, en abril del 2010, con el cual se construyó el proyecto Hacienda San Antonio II, en Desamparados.
El fondo vendió 100 participaciones a inversionistas a través de un puesto de bolsa, con un valor de ¢30 millones cada una, de tal forma que llegó a tener un capital de ¢30 millones.
El proyecto tenía 71 viviendas que se vendieron a un precio promedio de $110.000 (¢55 millones). Las casas fueron financiadas a las familias a través de las mutuales y otras entidades.
El fondo se liquidó en mayo del 2012 y generó una utilidad de ¢353 millones, es decir, de ¢3,5 millones por participación, o lo que es lo mismo, de 12% en colones.
De esta forma, el fondo no solo generó soluciones de vivienda sino que también rentabilidad a los inversionistas.
Y es un rendimiento bueno si se considera que, a esa fecha, el resto de fondos de inversión cerrados (como ese) reportaban rentas entre 0,15% y 11,8%, según un informe de la Superintendencia General de Valores (Sugeval).
Otro ejemplo: un bono de título de propiedad del Gobierno, emitido en julio del 2010 y a 24 meses plazo, tuvo un rendimiento de 9,5% en colones.
El segundo fondo, llamado Mutual IV, empezó a operar en febrero pasado. Oscar Alvarado, gerente de Grupo Mutual, indicó que se han colocado 7.650 participaciones a un valor de $1.000 cada una, es decir, tiene un capital de $7,6 millones (¢3.825 millones).
Espera distribuir 300 participaciones más.
El proyecto Las Palmeras, que tendrá 233 viviendas con un precio promedio de ¢28 millones, estará listo en mayo del 2014 y se estima que los inversionistas recibirán una rentabilidad del 14% en dólares.
Nuevamente, las casas serán financiadas por Grupo Mutual, Mucap y otras entidades.
Según Alvarado, el éxito del primer fondo los motivó a crear el segundo y tienen planes para poner en operación más, siempre dirigidos a la construcción de viviendas de clase media.
“Estamos enfocados en generar negocios o instrumentos que sean complementarios y afines a nuestra naturaleza y que estén a disposición de otras entidades financieras, pero siempre enfocados a proyectos de clase media”, comentó Eugenia Meza, gerenta de Mucap.
Víctor Chacón, director ejecutivo de la Cámara de Sociedades Administradoras de Fondos de Inversión, explicó que este tipo de fondos son ideales para desarrollar viviendas, pues el portafolio se liquida, los inversionistas recuperan su capital, pero no quedan atados aun inquilino, como sí sucede en los fondos inmobiliarios tradicionales.
“Es una oportunidad para que los ahorrantes, con aportes pequeños, puedan participar en un proyecto inmobiliario y generar una rentabilidad relativa”, agregó.