El Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado del Banco de Costa Rica (BCR) fue creado por BCR Administradora de Fondos de Inversión (BCR SAFI) en el 2000 y su moneda de operación son los dólares.
Los Fondos Inmobiliarios No Diversificados son de largo plazo, cerrados (patrimonio fijo) y se especializan en la inversión de bienes inmuebles, para alquilarlos y generar rendimientos; aunque también pueden invertir una parte de su cartera en títulos valores.
Según La Nación, hasta setiembre de 2022 el fondo administrado por BCR SAFI contaba con 904 inversionistas quienes en conjunto se repartían 251.852 participaciones, cada una con un valor de $1.000.
Además, el medio de comunicación informó que al cierre del año pasado, el fondo registró un endeudamiento equivalente al 40,7% del activo total, uno de los más altos del mercado inmobiliario.
Ahora bien, ¿qué es lo que ha estado ocurriendo con el Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado del BCR? El Financiero le resume lo que, de momento, se sabe:
¿Qué ha pasado?
El 20 de febrero de 2020, BCR SAFI compró el inmueble del Parque Empresarial del Pacífico (PEP) por un monto total de $70,8 millones. El terreno, ubicado en Esparza, Puntarenas, cuenta con 540.400 metros cuadrados.
Pocos días después de la adquisión se registró el primer caso de covid-19 en el país, de manera tal que los dividendos en medio de la crisis sanitaria iban hacia la baja. Sin embargo, Carlos Manuel Echeverría, exviceministro de Planificación e inversionista del fondo, indicó que aunque vinieron mejores tiempos los fondos del BCR no levantan.
El rendimiento líquido para el Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado del BCR en los últimos 12 meses pasó de 6,28%, el 2 de enero de 2020 (un mes antes de la compra del PEP), a 2,14%, el 9 de febrero de 2023; según se observa en el sitio web de la Superintendencia General de Valores (Sugeval).
De acuerdo con Natalia Garro, de la gerencia de negocios y proyectos BCR SAFI, los rendimientos de este y otros fondos de inversión de la industria se han visto afectados en los últimos años por situaciones como: la reforma fiscal, en 2019; pandemia de la covid-19; crisis de los contenedores y los problemas en las cadenas de logística y abastecimiento; guerra en Ucrania y alzas en precios de materias primas.
Sin embargo, para los inversionistas, la merma en el rendimiento generó una interrogante entre ellos: ¿qué está pasando? Según relató Echeverría, Rodrigo Alberto Carazo, exdefensor de los Habitantes e inversionista del fondo, encontró que BCR SAFI había adquirido el PEP por $70,8 millones; cuando la empresa vendedora del inmueble lo tenía en libros por $16 millones. Por lo que consideran que a partir de este movimiento es que la rentabilidad del fondo ha caído.
Echeverría aseguró en entrevista con EF que la compra del Parque Empresarial del Pacífico se realizó con $54 millones prestados por Davivienda y el resto del dinero salió del aporte de los inversionistas.
“Entonces, ¿qué está pasando? El dinero nuestro se va en amortizar a Davivienda porque se adquirió una propiedad mucho más cara que lo que tenía que adquirirse. Además, es una propiedad que no sirve para nada, más que cuatro hectáreas”, dijo el exviceministro de Planificación.
Por su parte, Garro explicó que como parte del procedimiento de adquisiciones de este fondo y de los otros fondos administrados por BCR SAFI, se lleva a cabo un análisis integral de las condiciones particulares de cada inmueble, abarcando aspectos como: comercialización, ubicación estratégica, capacidad financiera para generar flujos presentes y futuros, aspectos de índole legal y técnicos, análisis de riesgos, etc.
Así, asegura, se pondera el aporte positivo al rendimiento del fondo con base en los supuestos analizados. En este caso, “como en toda compra inmobiliaria realizada por un fondo de inversión administrado por BCR SAFI”, se hicieron los respectivos análisis y salieron positivos.
Dentro de las ventajas competitivas del Parque Empresarial del Pacífico (analizado y negociado durante el 2019) encontraron una ubicación estratégica, por su cercanía al Puerto Caldera; el desarrollo de la zona con la construcción del nuevo Hospital de Puntarenas; el plan en análisis del Instituto Costarricense de Puertos del Pacífico (INCOP) para la modernización del puerto; y la rehabilitación del ferrocarril al Pacífico.
Además, la funcionaria de BCR SAFI aseguró que el parque cuenta con potencial de expansión, posee bodegas secas, cuartos fríos y cuartos congelados como ventaja frente a otros parques de la zona.
No obstante, según Echeverría aunque el PEP cuenta con 54 hectáreas, solamente hay cuatro hectáreas que tienen cierto desarrollo. “Tienen almacenes y tienen predios para que se puedan parquear furgones. Ahora, los predios son barreales potenciales, no tienen lastre, menos asfalto”, añadió.
Ante esta situación, un grupo de inversionistas denunció, en noviembre de 2022, a BCR SAFI ante la Superintendencia General de Valores; aún no se han obtenido los resultados de esa investigación.
El Financiero consultó a la Sugeval, cuándo estarán listos los resultados de la pesquisa, sin embargo, se indicó que: “En cuanto a las consultas planteadas, esta Superintendencia se encuentra imposibilitada legalmente para revelar información concreta y particular de los casos que aún ostenten el carácter confidencial, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 166 (prohibición de divulgar información) de la Ley Reguladora del Mercado de Valores, el artículo 203 (divulgación de secretos) del Código Penal, el artículo 6 de la Ley General de Control Interno, los artículos 8, párrafo 2.° y artículo 10, párrafo 1.° de la Ley contra la Corrupción y el Enriquecimiento Ilícito en la Función Pública, y el artículo 273 de la Ley General de la Administración Pública, por lo que no es posible referirse a las mismas”.
Echeverría aseveró que el Banco de Costa Rica está realizando una auditoría, solicitada por la Junta Directiva; y el propio BCR SAFI está haciendo una auditoría, de la cual dijo que “no hay por qué no tenerle confianza”.
Por su parte, de acuerdo con el Informe Trimestral de BCR Fondos, “el Parque Empresarial del Pacífico mantiene su operación con total normalidad desde su adquisición y actualmente cuenta con seis inquilinos con amplia trayectoria empresarial y con gran potencial para seguir expandiendo sus negocios y operaciones en el activo inmobiliario”.
“El proyecto en mención mantiene un nivel del 97% de ocupación”, añade el documento. Sin embargo, en el sitio web de la Sugeval aparece que “actualmente este inmueble no tiene inquilinos”.
El movimiento más reciente
El BCR SAFI vendió, el 7 de febrero, el inmueble del Hospital La Católica, ubicado en Goicoechea. A través de un hecho relevante enviado a la Sugeval, se informó que esta edificación, cuyo peso en la cartera del fondo era de 8,67%, se vendió por un monto de $36,75 millones. Este documento también expone que la operación dejó una ganancia bruta de $2,67 millones.
Una noticia publicada por La Nación informó que Rosnnie Díaz, gerente general de BCR SAFI, indicó que el costo acordado con el comprador (Servicios Hospitalarios Latinoamericanos Integrados, sociedad propietaria del Hospital La Católica) generó una ganancia a los inversionistas. Pero expuso que por aspectos contables el valor en libros del inmueble se encontraba por encima del valor de venta.
Los estados financieros no auditados del fondo, con corte al 30 de junio de 2022, indican que el edificio estaba valorado en $40.732.286, ya que registraba mejoras por $883.837 y una plusvalía de $6.661.571. Cuando la edificación se compró, en el 2015, se hizo a un valor de $33.186.878, según dicho registro.
Los recursos obtenidos por la venta del inmueble serán utilizados en la cancelación de pasivos (deudas) del Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado; según detalló BCR SAFI en el hecho relevante.
Los motivos de la venta son múltiples y entre ellos destacan: reducir la exposición del fondo al incremento materializado y esperado de las tasas de interés en dólares, mediante la disminución del apalancamiento del fondo; disminuir el gasto financiero para el fondo inmobiliario; decisión estratégica con el objetivo de eliminar el riesgo de una posible desocupación; y disminución del apalancamiento del fondo en un 4,8%, lo que permite la valoración de nuevos negocios.
Según relató Carlos Manuel Echeverría, parte de los inversionistas habían solicitado en diciembre pasado que no se vendiera este inmueble pues dejaba una renta anual de 9% y todos los meses le generaba al fondo ganancias por $350.000, desde hace ocho años.
De manera tal, que, según Echeverría, vender la “joya de la abuela” fue una “medida desesperada de corto plazo con consecuencias negativas futuras severas”. “Vendimos, sin saberlo nosotros, sin verlo, sin analizarlo, el mejor activo, en $37 millones. Tenemos el peor activo que costó $70 millones, y si acaso con suerte vale $20 millones”, agregó.
Con la compra del PEP y la venta del inmueble del Hospital La Católica, los inversionistas creen que la situación empeorará porque cada vez será más difícil financiar.
Por su parte, Natalia Garro, de la gerencia de negocios y proyectos BCR SAFI, indicó que “un fondo de inversión se compone de un portafolio de inmuebles, diversificado en su cantidad, ubicación y actividad, para mitigar los diferentes riesgos a los que está sujeto el mercado inmobiliario y que se encuentran revelados en el prospecto del fondo, por lo que ni la compra de un inmueble ni la venta de otro pueden ni deben ser causantes de situaciones de gran magnitud, como pretenden hacerlo creer algunos inversionistas”.
Además, Garro detalló que, actualmente, el Fondo de Inversión Inmobiliaria No Diversificado del BCR se encuentra activo y operando con normalidad, “brindando a sus inversionistas rendimientos trimestrales y cumpliendo con todas las obligaciones indicadas en el prospecto”.
Inversionistas quieren asamblea extraordinaria; SAFI brinda mensaje de tranquilidad
Los inversionistas quieren convocar a una asamblea general extraordinaria para que BCR SAFI les explique qué es lo que está pasando con el fondo, les dé cuentas del PEP, indique qué otros problemas hay, y muestre cifras avaladas por la auditoría del BCR.
Sin embargo, Echeverría explicó que para lograrlo requieren contactar al menos el 25% del total de inversionistas, es decir, 226 personas.
Por otro lado, ante las inquietudes y preocupaciones de inversionistas, BCR SAFI brindó un mensaje de tranquilidad para ellos, pues menciona que la inversión que han realizado es de un horizonte de largo plazo con el propósito de que la volatilidad de los mercados en el corto plazo no afecte las proyecciones de resultados futuros.
“Estamos enfocados en realizar todo lo que está al alcance para mejorar la rentabilidad de los fondos. BCR SAFI continuará como lo ha hecho durante más de 20 años, liderando la industria de fondos de inversión, buscando siempre el beneficio de los inversionistas, con un equipo de profesionales comprometido y capacitado para gestionar el portafolio de inversión y el patrimonio que los inversionistas les han confiado”, comentó Garro.