Las entidades financieras del país tienen en total en este momento más de 2.000 propiedades para venta en el esquema de remate. Aunque el proceso de adquisición no es sencillo, los precios pueden ser en ocasiones mucho más bajos a los que se encuentran en el mercado inmobiliario para personas que quieren adquirir una vivienda, una oficina o construir.
Se trata de lotes, fincas, viviendas e inmuebles que se adjudican las entidades financieras producto de créditos morosos que no pudieron ser pagados y que tenían como garantía esos mismos inmuebles.
El negocio principal de los bancos es prestar dinero, no mantener bienes inmuebles improductivos bajo su propiedad.
La inversión vale la pena, siempre y cuando esté dispuesto a asumir los arreglos que necesitan, dado que usualmente tienen varios meses bajo la custodia de la entidad financiera.
Banco Nacional, Banco de Costa Rica, Banco Popular, Bac, Scotiabank, Davivienda y algunas cooperativas, son las entidades reguladas que ofrecen beneficios particulares de financiamiento por bienes adjudicados.
Algunos de las propiedades son nuevas y otros tienen algunos años de uso, lo cual puede influir en el estado del inmueble. Localmente, los bancos públicos tienen una mayor porción de bienes adjudicados que los bancos privados, el Banco de Costa Rica la entidad líder en cantidad propiedades o activos de este tipo.
Para las entidades incluso representa un gasto importante mantener estas propiedades, de allí que mejoren las condiciones respecto a propiedades nuevas.
Según explicó Cristian Vega, Jefe de Bienes del Banco Popular, los bienes adjudicados representan un gasto para la entidad, ya que traen consigo daños que debe ser asumidos y resueltos, según su costo beneficio.
“La adjudicación de bienes no representa parte del giro de negocio de la entidad. Lo ideal para nosotros sería evitar llegar al punto de quedarse con la propiedad y tener cada vez menos de estos bienes”, explicó Vega.
Estos son algunos de los pros y contras que se pueden considerar en la decisión.
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Beneficios
La principal diferencia entre la compra de una de estas propiedades y una que se pueda comprar en el resto del mercado inmobiliario, nueva o usada, son las condiciones del crédito.
El Banco de Costa Rica (BCR), por ejemplo, tiene propiedades con descuentos de hasta 50%, y el Banco Popular, descuentos de hasta 60% en el precio final. Esto según el valor que estos mismos bancos han establecido.
Esto quiere decir que, por ejemplo, una casa en La Guácima de Alajuela, propiedad del Banco Nacional, con 6.566 metros de terreno y un área construida de 368,70 metros cuadrados, que tuvo un precio inicial de ¢293 millones, puede conseguirla a un precio final de ¢175 millones, con un 40% de descuento.
En otros casos los descuentos no son tan atractivos. Una casa en Pérez Zeledón, por ejemplo, adjudicada al Banco Popular con un precio real de ¢43 millones y un descuento de 7,5%, puede lograr un precio de venta de ¢29 millones.
Tome en cuenta que las rebajas en el precio pueden deberse a varios motivos, uno de ellos podría ser que la vivienda esté deteriorada o que requiera arreglos.
La diferencia más significativa entre estos y los bienes adquiridos a otros vendedores es el manejo de la tasa de interés.
En el caso del BCR, por ejemplo, si un cliente requiere financiamiento le ofrecen tasa de interés fija al 8% durante todo el plazo del crédito (30 años) o bien, tasa básica pasiva más un punto durante todo el plazo, dependiendo del tipo de cliente.
El Banco Popular maneja tasa básica pasiva en colones y tasa Prime más tres puntos porcentuales en dólares.
El Banco Nacional, por su parte, ofrece tasa fija al 8% en colones y 5,5% en dólares durante todo el período del crédito.
Para los créditos hipotecarios, las tasas actuales son más altas y mantienen tasas variables.
Según datos del Banco Central, las tasas de préstamos en moneda nacional del sector privado para vivienda se ubicaron en marzo en 11,06%, mientras que en moneda extranjera se ubicaban en 9,21%.
Otro de los beneficios es que no se cobran avalúos, comisiones, ni gastos adicionales por honorarios.
Con el fin de lograr colocar estas inversiones, las entidades están dispuestas a financiar hasta el 100% del precio del bien, mientras que, en otro tipo de créditos inmobiliarios, el cliente debe siempre otorgar una prima.
Si el cliente necesita un crédito adicional para remodelar o realizar las mejoras que necesite, puede negociar las mismas condiciones del crédito principal con la entidad financiera.
Asegúrese de conocer los planos, el estudio registral y el avalúo del bien para poder tomar la mejor decisión.
Contras
La mayoría de los bienes adjudicados tienen necesidades adicionales dado que en ocasiones las entidades los han mantenido por algún tiempo bajo su resguardo. Recordemos que los bancos no se especializan en darle mantenimiento intensivo a bienes de este tipo.
Aunque la propiedad sea vendida con descuentos y beneficios crediticios, en la mayoría de los casos requerirá de arreglos adicionales y tiempo para realizar las mejoras.
Además de esto, el bien adjudicado tiene un proceso de venta particular.
El cliente debe llenar un formulario y realizar una oferta formal al banco, que puede ser enviada por correo electrónico o puede ser llevada directamente a alguna de las oficinas de la entidad financiera.
En este caso, la entidad estudia la oferta y aprueba o rechaza la propuesta de compra.
Si la oferta es rechazada, la entidad debe comunicar el rechazo y el cliente, en este caso, puede hacer una contraoferta.
Si no es rechazada, el cliente procede a separar el bien.
Los bienes adjudicados también se venden por medio de concurso, dado que puede haber muchas personas interesadas en una misma propiedad. Los concursos se hacen por medio de los asesores de los bancos o en las páginas web, donde se da un plazo para la recepción de ofertas y posteriormente, se comunica el ganador del concurso.
Otra posibilidad es comunicarse directamente con la entidad que mantiene la propiedad y realizar la negociación y al análisis de capacidad de pago.
Una vez notificada la adjudicación de la oferta, el tiempo establecido del trámite oscila entre 30 y 60 días.