Arrendar un local comercial se hace cada vez más difícil en algunas zonas de la Gran Área Metropolitana (GAM), no solo por la escasez de espacios, sino por un costo que sigue al alza.
Solo entre el segundo trimestre de 2012 y julio de este año, el incremento del precio promedio de alquiler del metro cuadrado (m²) en los diferentes tipos de productos inmobiliarios comerciales ( neigboorhood, community y strip centers ) rondó entre el 7% y 11%, según reportes de la firma de investigación Inmoinfo.
Por ejemplo, hace dos años, el m² de una pequeña plaza comercial de zona residencial ( neigboorhood center ) era de $15,02, mientras hoy llega a los $16,35. Por su parte, los strip centers pasaron de $12,95 por m² a $14,45, el mayor aumento en las tres categorías.
Consultores y desarrolladores coinciden en que uno de los principales motivos del comportamiento tiene que ver con la continua demanda de cadenas y franquicias en crecimiento.
“Hemos visto una expansión constante de cadenas de retail y crecimiento de nuevos conceptos, mientras que al mismo tiempo se experimenta un modesto movimiento en la construcción de nuevo espacio comercial”, explica Justin Stein, gerente de Inmoinfo, empresa que provee de información de mercado a compañías como Grupo Cuestamoras, Garnier&Garnier, Colliers International y NAI Costa Rica.
Lo anterior se refleja en la tasa de disponibilidad del sector dentro de la GAM, la cual llega a 8%, es decir, dos puntos porcentuales por debajo del equilibrio de mercado inmobiliario. Esta situación estaría causando presión al alza en el costo del metro cuadrado.
“Hay proyectos que ingresan al mercado con precios más altos y la gente aún así los paga. Creo que la demanda continúa siendo atractiva”, confirma Pedro Sánchez, analista de mercado de la firma de bienes raíces NAI.
Por su parte, Alfredo Atmetlla, socio de la desarrolladora de plazas comerciales Interra, agrega otro factor: el precio de los terrenos para la construcción. El empresario considera que el aumento en el costo de los materiales no ha sido tan relevante para los desarrolladores.
Por el contrario, según Atmetlla, los valores que se están cotizando en algunas zonas son superiores a las valoraciones municipales o avalúos realizados previamente, por que el desarrollador traslada ese costo al inquilino.
Otra de las causas se relaciona con los incrementos anuales que los centros hacen a sus inquilinos como parte del contrato, los cuales rondan entre el 3% y 5%.
¿Dónde hay plusvalía?
De acuerdo con los datos de Inmoinfo, el sector de San José Noreste –ligado a zonas como Moravia, Coronado y Guadalupe– es el submercado geográfico que ha presentado mayor incremento en el precio del metro cuadrado, con más de un 13%.
Sabana y San José este destacan entre otros de los lugares de mayor aumento (casi 10%). Su densidad urbana y las pocas opciones para crear desarrollos desde cero se convierte en una barrera para nuevos proyectos.
“Esto se exacerba en la propiedad de retail , pues la ubicación específica (una intersección o avenida muy transitada) es fundamental para el inquilino. Eso, sumado al vertiginoso desarrollo residencial vertical en estas zonas, impulsa aún más los precios de locales comerciales”, señala Justin Stein.
En contraste, Cartago, Alajuela, San José Sur y Pavas/La Uruca presentan decrecimiento en los precios solicitados, pues son zonas con mayor empuje en campos inmobiliarios de tipo industrial y de oficinas.
Y es que la tendencia parece que continuará.
Los pronósticos de Inmoinfo indican que los precios seguirán al alza en las zonas más buscadas, pues los proyectos actualmente en construcción parecen no ser suficientes para alterar la actual dinámica de oferta y demanda.
De hecho, cuando en 2012 y 2013 se anunciaban decenas de plazas en construcción, actualmente, solo se tiene registro de unos nueve proyectos en edificación, principalmente, al oeste de San José y en Heredia.
Si usted anda en búsqueda de un espacio para su negocio comercial debe tener claro cuál zona es más adecuada para las necesidades de su público meta. Luego, lo recomendable es acudir a un asesor inmobiliario que aconseje si el precio requerido es razonable según sus expectativas.