¿Aún tiene Costa Rica espacio para desarrollar centros y plazas comerciales sin llegar pronto a la saturación? La respuesta es sí.
Veamos. Los expertos consideran que un mercado está saturado cuando el nivel de disponibilidad de los complejos que están funcionando es superior al 10%.
Según datos de Colliers Internacional, la tasa actual en la Gran Área Metropolitana (GAM) es del 4%, mientras que, para la empresa Inmoinfo es del 8,49%.
Además, las cifras coinciden con el criterio de los complejos comerciales, como Multiplaza y Plaza Bratsi, que reconocen una mayor competencia pero no consideran que exista una sobreoferta.
Su criterio es apoyado por marcas como Taco Bell, McDonald’s, Cemaco y Universal, que ven con buenos ojos el aumento en el número de localidades en las que pueden tener presencia.
Sin embargo, hay otros actores en el negocio como el mall Paseo de las Flores, el Centro Comercial Guadalupe y Plaza Grecia, que sí consideran que la cantidad de complejos provoca saturación.
Este entorno hace que los centros y plazas comerciales que funcionan y los que pronto abren (como el esperado City Mall), tengan diversas estrategias para generar el tráfico de visitantes suficiente para sus inquilinos.
Según el último Perfil del Consumidor de EF, en promedio, los consumidores visitan 3,4 centros comerciales en este 2015; el año pasado eran 2,3 complejos y hace dos años era 2,4. En otras palabras, cada año, los costarricenses visitan más complejos.
Una amenaza lejana
Los registros de Colliers Internacional muestran que en la GAM hay 10 malls y 39 plazas comerciales, cifras que no atormentan al sector debido a que los niveles de ocupación son saludables.
“Las tasas de disponibilidad se mantendrán saludables, pero no a los niveles actuales. Algunas regiones se verán más afectadas pero no creemos que alguna de ellas llegue a la cifra crítica”, manifestó Francisco Navarro, gerente de investigación de Colliers.
Justin Stein, gerente de Inmoinfo, destacó que Costa Rica está lejos de una saturación del mercado, a menos que se dé alguna “catástrofe económica”.
Dado que esa amenaza no está cerca, el país aún tiene espacio disponible para desarrollar proyectos comerciales. En la actualidad, la zona este y sur de la GAM son la tierra prometida.
Pasa lo contrario con otros lugares que, aunque no están saturados, sí poseen una gran oferta, como Escazú o Lindora, o que tienen niveles de disponibilidad muy altos como La Uruca.
Para este año y el próximo, se prevé que 78 complejos comerciales engrosen la lista de opciones para hacer compras. En el listado destacan proyectos como el Mall Zona Centro, en Desamparados; el City Mall, en Alajuela; City Place, en Santa Ana, y Ocean Mall, en Puntarenas.
“Costa Rica se encuentra en un buen momento comercial, todavía existe lugar para que el comercio se extienda y siga creciendo. No obstante, se debe tener cuidado especial con ‘calles’ comerciales donde las plazas están continuas, ya que así comienza la saturación”, destacó Navarro.
Grupo Roble, que maneja Multiplaza Escazú y Multiplaza Curridabat, es consciente de que la competencia es mucho más agresiva que hace 22 años, cuando abrió su primer centro.
Sin embargo, a pesar de reconocer que el número de competidores crece, no considera que haya saturación, u otros problemas, sino que ven el aumento en la oferta como un estímulo para mejorar el servicio que brindan.
“Esta es la oportunidad para que centros comerciales como Multiplaza atraigan una mayor cantidad de visitantes. Para ello trabajamos fuerte en un plan de mercadeo y enfocamos las estrategias en tener variedad de eventos, promociones y activaciones”, dijo Elisa Rojas, gerente de mercadeo y ventas de Grupo Roble.
Para los encargados de Plaza Bratsi, en Heredia, el crecimiento en la industria ha tenido un importante incremento en los últimos años, sin embargo, dicen tener la fórmula para permanecer.
“La clave para el éxito de este modelo es entender las necesidades de los inquilinos y los usuarios finales en términos de ubicación, oferta dentro del proyecto y estilos de vida”, mencionó Danilo Manzanares, gerente de la plaza.
Ese mismo proceso de conocimiento del mercado lo realizó City Mall, el que será el centro comercial más grande de la región construido en una sola etapa.
Ronald Orozco, gerente general del complejo comercial, explicó que la Corporación Lady Lee, dueña del proyecto, encontró en Costa Rica una gran oportunidad y potencial para el desarrollo de una propuesta que ellos ven diferente de las que ya existen.
“Desde hace muchos meses venimos trabajando en procesos de investigación, planeamiento estratégico y desarrollo creativo para satisfacer las expectativas que hemos identificado”, agregó.
Esta nueva opción quiere destacar gracias a su arquitectura e infraestructura, en la que usaron materiales que permiten una ambientación de lujo, diseñaron las áreas con amplitud para generar recorridos fluidos y 100% climatizados, entre otros detalles.
El incremento en la competitividad se evidencia con la apertura de complejos comerciales, como en el caso del City Mall, según los encargados del Mall Paseo de las Flores. Para ellos, la cantidad de comercios llevaron a una saturación.
“Es evidente la saturación en la cantidad de oferta comercial vacante. La sobreoferta se ve especialmente en ciertas líneas como la gastronómica”, manifestó Armando Céspedes, vocero del complejo herediano.
Con el fin de mantenerse en las preferencias de los clientes, este mall terminó hace poco un proceso de remodelación completo que procuraba dejar atrás el concepto colonial clásico que tenía al abrir en el 2004 y pasar a un modelo más actual que incluye el cambio de colores, iluminación y demás.
Paseo de las Flores tiene más de 300 comercios y su nivel de ocupación es del 95%.
Otro complejo ubicado en Heredia, y que también hizo mejorar a sus instalaciones, es el Real Cariari, centro comercial que abrió en 1995 y que tiene 177 locales. Su disponibilidad es del 9,6%.
“La situación actual es que sí existe mucha oferta y la demanda no ha crecido, lo cual nos lleva a elaborar estrategias para atraer públicos específicos y entre todos los actores del mercado dividirnos la tajada del pastel”, mencionó Ivannia Fumero, gerente general de Plaza Real Cariari.
Cambio de operador de cines e instalaciones, ingreso de marcas anclas, la creación de una plaza gourmet y mejorar el food court , son algunas de las acciones que implementó la administración de este lugar.
La necesidad de hacer mejoras también la tuvo Plaza Grecia, que, para fortalecerse, construyó una sucursal del Banco de Costa Rica e incluyó las instalaciones de la Universidad Tecnológica Costarricense.
Asimismo, está ampliando sus cines para duplicar la capacidad en butacas y habilitó una zona del parqueo para el uso de go karts . Este complejo comercial cuenta con 60 locales, con un 85% de ocupación.
Teresita Quesada, gerente general de Plaza Grecia, señaló que consideran que hay una gran saturación que se puede observar al ver los locales vacíos, así como en la baja en el costo del alquiler por metro cuadrado o con las altas rotaciones que antes no sucedían.
El sentimiento de sobreoferta también es sentido por el Centro Comercial de Guadalupe, que con 42 años de operar, hace diversos esfuerzos para tener su ocupación al 100%; actualmente es del 95%.
Los “habitantes”
Desde restaurantes de comida rápida, como McDonald’s y Taco Bell, hasta tiendas departamentales, como Universal y Cemaco, ven con optimismo el crecimiento de opciones de centros y plazas comerciales en el país.
McDonald’s, que opera en Costa Rica desde hace más de 45 años, tiene el 30% de sus restaurantes en centros comerciales y valora su presencia como exitosa.
“En Costa Rica, todavía hay oportunidades de crecer bajo el formato de plazas y centros comerciales. Sigue siendo una alternativa que nos permite estar más cerca del consumidor”, destacó Edgar Muñoz, director de la marca en el país.
Para Taco Bell, también ha sido rentable tener 13 restaurantes dentro de los complejos comerciales, una cantidad que llegaría a 15 a finales de año al abrir en el City Mall y Zona Centro.
Mauricio Rodríguez, gerente de operaciones de la marca, explicó que muchos de los centros comerciales se vuelven sitios de visita para los consumidores durante el fin de semana por lo que es importante tener presencia.
Las tiendas por departamentos argumentan que el país está en crecimiento y que los complejos comerciales se convierten en sus aliados por el alto tráfico de personas que generan.
“Costa Rica está en crecimiento, tiene mucha proyección y una economía bastante estable”, dijo Sellene Castro, gerente de Mercadeo de Universal.