¿Para qué ir en automóvil si tiene cerca el restaurante, el gimnasio, la oficina y el supermercado?
¿Se ha imaginado vivir en una torre de condominios dentro de un complejo que reúna, además, área comercial, oficinas y entretenimiento?
El empuje inmobiliario en Costa Rica, caracterizado por una tendencia creciente en centros comerciales, oficentros, hoteles y plazas de conveniencia, evolucionó hacia un concepto de “miniciudades” que ya aporta cuatro grandes desarrollos en el oeste de la capital y uno que se perfila para los próximos 15 años en Guanacaste.
El primero en hacer su aparición bajo este nuevo formato fue Avenida Escazú, cuya etapa inicial entró a operar en el 2009 (torres médicas, cine, hotel, parqueos y residencias) y luego incorporó cines, restaurantes y tiendas.
Para los próximos años, hará una inversión importante que le permitiría completar el 25% de la primera etapa y avanzar en el restante 90% del área residencial.
Esta iniciativa está en una finca de 16 hectáreas y comprenderá una avenida de un kilómetro de largo. La primera etapa culminará en el 2015.
El segundo –muy cerca de allí, en Guachipelín– está previsto para abrir puertas en los primeros días de agosto. Se llama Distrito 4 y ya en su primera fase invirtió unos $25 millones para desarrollar comercios, dos (de siete) torres de apartamentos y restaurantes.
Lo construye GTU Desarrollos, con el respaldo inmobiliario de Grupo Cuestamoras.
Su gerenta de mercadeo, Adriana Delgado, admite que es un tipo de construcción consolidad en otros países de Latinoamérica nacido según el enfoque de garantizar un estilo de vida más seguro y tranquilo.
El Grupo Garnier & Garnier es el responsable de un tercer proyecto. Se llama Hacienda Espinal, situado en San Rafael de Alajuela, cerca de la ruta 27 que conecta San José con Caldera.
Dentro de la Gran Área Metropolitana (GAM), se trata del plan más ambicioso en cuanto a tamaño de la propiedad (137 hectáreas), gran parte de la cual se dedicará al componente residencial, que totalizaría 1.200 soluciones de vivienda.
Tendrá casi siete veces el tamaño del centro comercial Multiplaza Escazú. Se levantará en cuatro etapas en un plazo de entre 10 y 12 años.
Para el 2014, le tocará el turno a City Place, una iniciativa en manos de Kirebe Promotores Inmobiliarios, que levantará oficinas, residencias, hoteles y comercios en un proyecto localizado en Santa Ana, sitio donde han centrado expectativas de alto crecimiento de la población y en un cantón donde se podrían generar 17.500 empleos para el 2015.
No existe, de momento, miniciudades en agenda para ningún otro punto de la GAM, ni al este capitalino, ni en Heredia ni en Cartago.
Todo parece indicar que el crecimiento poblacional del 3% anual que muestra Santa Ana, además de la tendencia de la gente por alejarse del centro de las ciudades, y el movimiento que ha generado y promete seguir generando la ruta 27 inciden en que las cuatro miniciudades se concentran en el oeste.
Cabe destacar que hay una quinta propuesta pero se trata de un plan a 15 años plazo y que por el momento se ha concentrado en la oferta hotelera. Nos referimos a Santa Elena Preserve, una iniciativa de gran escala a cargo de Pellas Development Group y situado en La Cruz de Guanacaste.
El consorcio posee allí 1.500 hectáreas y, aunque su plan original contempla viviendas, hospital, muelle turístico y centro comercial, por el momento, están enfocados en la apertura de Dreams Las Mareas Resort & Spa para el último semestre del 2014, y cuya inversión rondará los $125 millones.
Copias limitadas
Ingenieros y vendedores de estos macroproyectos de bienes raíces reconocen que es un concepto integrador único en el país donde la consigna de “viva, trabaje, compre y entreténgase” creará una nueva cultura de vida urbana más fácil, más sostenible ambiental y socialmente, y con menores costos de desplazamiento.
Eso sí, saben que emular este formato implica tener una gran capacidad de recursos financieros, propiedades extensas y prevender con mucho tino las primeras etapas para poder desarrollar las siguientes.
“Hoy en día, el tiempo es un recurso crítico y las personas prefieren pasar menos tiempo manejando”, admite Alberto Orlich, director de Desarrollos de Kirebe.
Es que no se trata solo de tener dinero y un gran terreno. El éxito de un megaproyecto de esta naturaleza pasa también por la escogencia estratégica de los negocios, el paisajismo, la arquitectura y hasta por cuestiones sicosociales.
Hacienda Espinal, por ejemplo, echó mano de la necesidad de revitalizar el concepto de comunidad “que se ha ido perdiendo en nuestro país”, como dijo su gerente de mercadeo y ventas, Juan Ignacio Pignataro.
Lo hará en un contexto moderno y con acceso a las comodidades que se requieren en la actualidad.
“Hay una necesidad en la población de encontrar espacios agradables y seguros, con aceras amplias y espacios verdes que se puedan desarrollar a lo largo de una avenida principal, como en las grandes ciudades”, especificó Francisco Balma, director de Proyectos de Portafolio Inmobiliario, dueño de Avenida Escazú.
Adriana Delgado, de GTU Desarrollos, agrega un requisito más para lograr la rentabilidad: la sincronía de varios profesionales con experiencia, sólidos estudios de mercado para conocer las necesidades y preferencias de la población, y el análisis de concepto y estudios de valor.
Mercado cautivo y por seducir
Ni tan cerca de la ciudad como para sufrir los embotellamientos y contaminación, ni tan lejos de ella como para aislarse de las comodidades y de las facilidades para el consumo, educación y vivienda.
Con este pensamiento funcionan las cuatro miniciudades.
La oferta va desde lotes de 1.000 metros cuadrados (m²) con precio desde $225 el m², en el caso de Hacienda Espinal, hasta apartamentos y casas con casa club, salón de yoga, gimnasio y piscina como lo que tendrá Distrito 4.
En el caso de City Place, la apuesta es por un área residencial contemporánea tipo loft para un mercado de clase media-alta y entre los 30 y 50 años.
En sus estudios, Kirebe identificó al menos 18 condominios residenciales circundantes al proyecto en un radio de 2 kilómetros, lo que da como resultado 2.500 unidades residenciales con eventuales visitantes de City Place.
Hacienda Espinal, detalló Pignataro, se enfoca más bien en abarcar varios grupos etarios. En las primeras etapas de desarrollo, los compradores se perfilan como familias jóvenes con hijos pequeños, y luego se integrarán otros segmentos.
En este contexto, se destinarán cinco hectáreas para la sede del Colegio Country Day.
Ahora bien, la rentabilidad de complejos tan grandes como estos cuatro, dependerá, además, de las poblaciones flotantes y visitantes de los espacios dedicados a oficinas, comercios, entretenimiento y vida nocturna.
En Avenida Escazú tienen claro la importancia del área de influencia al proyecto que comprende todo el oeste de San José.
City Place concibe su mercado cautivo a partir de los más de 27.000 metros cuadrados destinados a oficinas, al componente social y hotelero. Otro gancho importante, contó Orlich, será el cine y el gimnasio.
“Santa Ana va a tener una población de 55.442 personas para el 2015”, manifestó el ingeniero.
Para Hacienda Espinal, la expectativa se centra en el mercado cautivo y futuro derivado del tránsito por la ruta 27: por allí pasan 1.150.000 vehículos al mes a lo que debe unirse los poblaciones de San Rafael de Alajuela, Guácima y del propio proyecto.
Distrito 4 valora su sostenibilidad a partir del movimiento y crecimiento de lo que llaman “la milla de oro”: la carretera principal de Guachipelín, que es referente para otras poblaciones con residencia cercana como Escazú y Santa Ana.
Es precisamente ese mercado cautivo el que seduce a negocios comerciales, cadenas de supermercados y marcas a instalar un punto de venta en estas miniciudades.
En el ámbito comercial para un negocio, tener presencia en estas ciudades pequeñas significa garantizarse un mercado cautivo tanto por las personas que habitan en las inmediaciones como los que trabajan en comercios y oficinas.
Diego Alonso, vicepresidente de Auto Mercado, es de ese pensamiento, pero cree que este consumidor cautivo no es suficiente.
Se requiere, dijo, mucho más cantidad de hogares en la zona inmediatamente aledaña por lo que cada proyecto se debe analizar en forma individual.
Esta cadena de supermercados anunció su operación en Distrito 4 y lo hará en Hacienda Espinal.
Otra empresa que apostó por expandirse en estos desarrollos es Ópticas Visión. Su gerente de ventas, Mauricio Barzuna, considera que es un formato donde el cliente tiene, en un solo lugar, sus compras de todos los días y sus necesidades básicas, incluidos los servicios de salud.
Aunque el surtido tiende a ser el mismo, Barzuna calcula que dependiendo del tipo de mercado varía hacia aros de sol y oftálmicos, por ejemplo.
Ópticas Visión estará presente en Distrito 4 y ya anunció otra tienda en Avenida Escazú.
Igual expectativa tiene Javier Kopper, de Inversiones KM, uno de los dueños de Citicinemas, al tener la oportunidad de incursionar en nuevo segmento y poder dar un servicio con salas y butacas más amplias y hacer proyecciones digitales de última generación.
La empresa de entretenimiento montará las salas de acuerdo con la cantidad de estrenos por mes que rondan entre cinco y seis.
Todo lleva a pensar que este nuevo concepto hace que desarrolladores y comerciantes se froten las manos esperando buenas rentabilidades.