Costa Rica por su ubicación geográfica tiene una gran relevancia para las compañías logísticas que usan al país como puente para conectar con otros mercados. Es común ver a multinacionales que se instalan en el país para aprovechar el nearshoring y aumentan sus inversiones en el territorio nacional.
Esto quiere decir que las empresas de Estados Unidos por ejemplo quieren sus centros productivos y logísticos cerca de sus mercados principales, una vez que se están superando los desafíos que dejó la pandemia como encarecimiento de materias primas, inflación, crisis de contenedores, entre otros.
Uno de los ejemplos más recientes es la nueva sede de operaciones y bodegaje de la empresa DHL en el Coyol de Alajuela con una inversión de $35 millones. Este proyecto de 22.000 metros cuadrados (m²) ratifica la importancia del país en la cadena de suministro de las empresas.
Para aprovechar ese auge de espacio, el mercado está desarrollando los llamados proyectos especulativos para el sector industrial. Son aquellos que se construyen sin contar con inquilinos garantizados y que representan alrededor del 60% del nuevo inventario en los principales submercados, de acuerdo con la firma inmobiliaria Newmark.
Este tipo de espacios son beneficiosos para las empresas porque se pueden instalar inmediatamente y requieren plazos de ocupación más cortos.
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El Financiero, con datos de la firma Newmark, resume cuáles son las zonas del país con los precios de arrendamiento más caros y más baratos para espacios industriales, que van desde bodegas, ofibodegas, naves industriales, hasta unidades especializadas para producción específica, como por ejemplo dispositivos médicos.
Al desagregar los datos, el centro de Alajuela tiene el precio más bajo de arrendamiento con $5 al mes por m². En cuanto a disponibilidad esa zona reporta un 6,1% de espacio vacante.
Además, en la periferia de esa provincia el precio se eleva hasta los $7,09 por m² y el espacio vacío se registró en 3,8%.
Mientras tanto, al este de la capital están los precios más elevados: $8,70 por m². Esta zona no solo tiene el alquiler más alto, sino también es la que tiene mayor vacancia de los submercados analizados, con un 18,4%.
San José oeste tiene el segundo lugar en cuanto a precios con $8,50/m². Pese a que los precios son muy parecidos, la disponibilidad es casi la mitad al este, con un 9,4%.
Al cierre de junio, el promedio de precios de este tipo de espacios fue de $7,26 por m² al mes, representando un aumento del 1,25% en comparación con el año anterior.
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En cuanto a la demanda y ocupación de espacios industriales, la tasa de disponibilidad disminuyó al 5,2%, casi dos puntos menos que lo visto el año pasado, lo que indica un mayor apetito por parte de los usuarios. Para el mercado inmobiliario, cuando las tasas de desocupación están por debajo del 10%.
Mayor demanda pero la construcción se contrae
De acuerdo con la firma, para la primera mitad del año se observó una disminución en la construcción, de un 29,44% en comparación con el año anterior. Esto refleja una mayor cautela de parte de los desarrolladores en la expansión de más espacios.
Únicamente Alajuela, Cartago, Heredia, San José Oeste y el sector de Pavas/Uruca son los submercados donde se registraron nuevas obras en el segundo trimestre del 2023. En total se suman 131.487 m² más a la oferta total.
“Podemos decir que el mercado satisface en su mayoría esas necesidades y lo confirman los anuncios de las grandes empresas internacionales que están invirtiendo en el traslado de sus plantas productivas al país, lo que significa que reconocen las capacidades de Costa Rica en materia de infraestructura, mano de obra y estabilidad”, detalló David Arias, gerente comercial del Grupo Logístico AFE - AIMI.
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Retos para el sector logístico
Si el ritmo de crecimiento de nuevas inversiones en el país continúa como se ha venido dando en los últimos meses, las necesidades de espacio, mano de obra y tecnología se incrementarán en el corto y mediano plazo. Por lo tanto, el país no puede darse el lujo de perder competitividad frente a otras naciones.
“Costa Rica busca convertirse en un centro logístico avanzado aprovechando su ubicación estratégica y fuerza laboral capacitada. Para lograrlo, se deben abordar desafíos en infraestructura, tecnología y sostenibilidad”, señala el informe de Newmark.
Precisamente la creación de zonas francas fuera del Gran Área Metropolitana es una tarea pendiente y que puede ayudar a la atracción de más empresas pero sin saturar el mercado actual. Además, es necesario no solo la infraestructura, sino también inversiones en conectividad, tecnología, servicios básicos y capacitación de la fuerza laboral para que sean sostenibles.
Algunos ejemplos de proyectos en zonas francas emergentes incluyen la Zona Franca Grecia, que albergará a empresas transnacionales como Nitrile Gloves y DDS Lab; InnovaPark Logistics & Free Zone en Alajuela; y Evolution Free Zone también en Grecia.
Las alianzas público - privadas y el apoyo estatal juegan un papel importante para impulsar este tipo de proyectos especialmente por las inversiones que se requieren en aeropuertos, puertos marítimos. Recientemente el gobierno anunció una inversión de $12 millones en la ruta nacional 1 para facilitar el acceso a la zona franca de Grecia.
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Asimismo, la tecnología creativa con inteligencia artificial y el Internet de las cosas pueden ser aliadas para el desarrollo de este sector en el país sin comprometer la generación de empleos.