El Paseo de las Flores está ubicado a poco más de tres kilómetros de Oxígeno. Pese a la poca distancia entre ellos, el primero de esos centros comerciales no considera que exista una competencia directa.
Quien lidera Paseo de las Flores considera que su propuesta busca atender necesidades de compras y servicios, mientras que el eje central del proyecto de Cuestamoras Urbanismo es el entretenimiento.
Sin embargo, no es posible ocultar que hubo una afectación: algunos comercios dejaron sus instalaciones y el número de visitas sufrió una baja en comparación con los datos del 2018.
Juan Carlos Zúñiga, gerente general de Paseo de las Flores, le explicó a EF que no son ajenos a ese tipo de comportamiento, pues también lo vivieron con la apertura de otros centros comerciales como City Mall, en Alajuela, y Lincoln Plaza, en Moravia.
Zúñiga habló con EF sobre su valoración del mercado, la estrategia que emplean actualmente y la entrada en operación de otros complejos comerciales, entre ellos Oxígeno.
–¿Cuál es su principal competidor?
–Yo no lo ubicaría con un solo nombre. Lincoln nos captó un poco de la gente que nos visitaba de Santo Domingo, Tibás y Moravia. El efecto, en su momento, fue de un 4 % en tráfico; mientras que City Mall nos tomó un poco de la gente que nos visitaba de Alajuela con un impacto de un 2 % en tráfico.
"Si lo que quiere escuchar es que es Oxígeno, viera que no. A Oxígeno no lo vemos como una competencia directa para nosotros porque entendemos, por la publicidad que había sacado y, después, con la realidad, que van muy orientados al entretenimiento.
"Ellos apuntan a una estrategia basada en el entretenimiento; ellos complementan el entretenimiento con compras. Nosotros somos compras complementadas con entretenimiento”.
–¿Pero la entrada en operación de Oxígeno sí los afectó?
–Sí, pero son muy pocos los comercios que se fueron y la oferta que tiene ahorita Oxígeno es un 70 % de lo que hay acá y no hay ninguna ancla importante que nos golpee en la parte retail; no tienen franquicias que atraigan bastante gente.
"Calculamos una curva de conocimiento de seis meses en la que la gente va a ir ahí por ser el centro comercial nuevo. La gente va a decidir si se queda allá o si en el Paseo de las Flores le va mejor y si obtiene más servicios.
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"Noviembre y diciembre para nosotros fueron meses muy buenos, mejores que otros años en cuanto a tráfico. Tuvimos la afectación de la compra, pero ese es un tema en el que influyen aspectos macroeconómicos nacionales.
“La competencia es diversa; no es solo un competidor el que nos ha estado afectando. Además, el principal enemigo que tenemos ahora los comercios y los centros comerciales regionales se llama la credibilidad de la gente en el Gobierno. Hay señales buenas, pero hay otras señales de que es mejor actuar con cautela”.
–¿Cuántos locales tienen y cuántos de ellos están operando?
–Tenemos 362 puertas. En este momento tenemos abiertos 315 locales y, en remodelación, tenemos seis por apertura próxima.
–¿En algún momento en la historia del centro comercial habían estado con esa misma cantidad de locales disponibles?
–Tuvimos una merma que se sintió dentro de la norma, que fue cuando tuvimos el cambio del operador de los cines, que pasamos de CCM a Cinépolis; ahí los cines estuvieron cerrados seis meses.
“Los centros comerciales de este tamaño difícilmente tenemos ocupación del 100 %; eso es muy difícil. De hecho, la recomendación es que haya una rotación de hasta el 10 % anual de locales porque eso refresca la oferta y en ese 10 % se van locales que quebraron o porque la cadena quebró. Las marcas que quebraron porque el operador no era bueno o no entendió cómo funcionaba el negocio o locales que dejaron de vender un producto que la gente realmente compraba.
“Ese tipo de rotación es sana para los centros comerciales. Entonces, nosotros siempre vamos a tener, no es una excusa, locales que cierran y otros que abren”.
–¿Cuál es la propuesta actual de Paseo de las Flores?
–Nuestra columna vertebral es el retail: las compras que van desde cuestiones de canasta básica, como en el supermercado, la parte de tiendas de ropa para hombre y mujer, zapaterías, joyería, y esto se combina con la parte de servicios en la que tenemos servicios bancarios y otros, como Claro, Movistar o Kölbi.
"Entonces, esa es la propuesta del Paseo de las Flores: integrar muchas cosas, muchos comercios y muchos servicios para resolver todo en una sola visita. Luego, tenemos entretenimiento para los niños, adolescentes y adultos, así como 54 opciones gastronómicas entre restaurantes de comida a la carta y de comida rápida.
“Tenemos una serie de eventos, en los que hace algunos años no nos hubiéramos metido, pero que ahora sí los hacemos, como que tuvimos go karts, shows con personajes muy conocidos, conciertos y hasta un festival cervecero. Hay seis puntos en el centro comercial en los que tenemos siempre algo por hacer durante los fines de semana”.
–¿Cuál es la zona de influencia del centro comercial?
–Nos movemos bien en un rango de cinco a ocho kilómetros a la redonda. El 70 % de nuestros clientes vive en esa área de acción.
“El otro 30 % de los visitantes es gente que nos visita por entretenimiento, los fines de semana, porque tenemos las tiendas que quieren buscar o porque andan de paseo. Aquí viene gente de Sarapiquí, de San José, de Desamparados, de Puntarenas y hasta de Guanacaste”.
–¿Actualmente hacen algún trabajo para remozar el centro comercial?
–Hoy estamos en un cambio de iluminación: estamos pasando ya el 100 % de las 1900 luminarias que tiene el centro comercial a tecnología LED de ahorro energético. Este cambio logrará reducir la huella de carbono en 1 049 852 kilogramos de dióxido de carbono y nos va a permitir un ahorro energético de un 52 % en consumo de energía eléctrica.
"El próximo proyecto nuestro, en esta tónica verde, es la autogeneración eléctrica con paneles solares. Este proyecto está para gestarse y tenerlo ya bastante firme a final de año.
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"La última remodelación que se hizo fue hace cinco años y fue por $3,5 millones. Tuvimos diez años en los que fuimos un poco coloniales con los arcos, un color amarillo, mucho hierro forjado y negro, pero se tomó la decisión de ser un poquito más modernos, usar tonos de pintura más contemporáneos y prácticamente eliminamos lo que eran los arcos coloniales y el hierro forjado”.
–¿Cree que Costa Rica aún tiene espacio para otro centro comercial similar a Paseo de las Flores u Oxígeno?
–No lo veo. Habría que plantearlos en zonas fuera de la Gran Área Metropolitana y la experiencia que hubo hace algunos años fue en Liberia y no fue muy buena.
“Ahora las plazas comerciales son muy baratas de montar y muy fáciles de mantener. Entonces, tienen más posibilidades de nacer”.