Cuando se trata de grandes proyectos inmobiliarios, los desarrolladores ya no quieren apostar por aquellos enfocados en un solo sector, pues de hacerlo así, el riesgo de obtener bajos retornos sobre sus millonarias inversiones aumentaría significativamente.
El anuncio de nuevos y ambiciosos proyectos de uso mixto en la Gran Área Metropolitana (GAM), como Belén Center en Heredia y Bambú Eco-Urbano en San José, además de otros ya en proceso, incluso fuera de la GAM, es muestra de lo anterior.
Belén Center, por ejemplo, constará de 39.000 metros cuadrados (m²) de construcción divididos –prácticamente en partes iguales – en 4 edificios de 13 apartamentos cada uno, un centro comercial de conveniencia de tres pisos y 50 locales, y un hotel corporativo de estadía prolongada de 105 habitaciones.
El proyecto, de aproximadamente $35 millones, será desarrollado en un terreno de 25.000 m² localizado en el cantón de Belén de Heredia, en la esquina que está frente a la empresa Intel, detalló Guillermo von Breymann, uno de los socios del proyecto, junto al grupo tico Jiménez Alfaro.
Se prevé iniciar la construcción de la parte residencial y comercial en el segundo semestre de este año y arrancar operaciones casi un año después, debido a que el único permiso faltante es el de la Secretaría Técnica Nacional Ambiental (Setena). El hotel estaría listo en el 2016.
Y es que el flujo de visitantes que puede generar un centro de estilo de vida o miniciudad entre sus componentes de oficinas, residencias, locales comerciales y hoteles, es mucho más atractivo que el que generaría uno solo.
La compañía RC Inmobiliaria también está apostando por un proyecto mixto pero en el sur de San José (600 metros al sur de Walmart San Sebastián sobre circunvalación), zona tradicionalmente “abandonada” por las grandes inversiones inmobiliarias.
Se trata de Bambú Eco Urbano, un complejo de 60.000 m² que constará de casi 500 apartamentos distribuidos en 5 edificios de 12 pisos cada uno con un fuerte componente ecológico.
De acuerdo con Fuad Farach, director del proyecto, también se edificará un centro comercial, con 30 locales de conveniencia y 23 oficinas para alquiler en un área de 2.000 m².
El empresario informó que la construcción se iniciará a mediados de este año y la primera torre de apartamentos estará lista en octubre del 2015.
Guillermo von Breymann, desarrollador conocido por haber concebido y dirigido el primer gran mall del país (Multiplaza Escazú), cree la identidad de un centro de estilo de vida como Belén Center será suficiente para enfrentar a la competencia.
Para Fuad Farach, la inusual ubicación de Bambú será también su fortaleza, pues es la zona con mayor concentración de habitantes del país y está cerca de núcleos urbanos como Escazú, San Pedro y Desamparados.
“No solamente estoy reduciendo los riesgos de una manera enorme con el uso mixto, sino que además cada elemento se alimenta entre sí (con clientes y ventas)”, explicó el ejecutivo que también fundó el banco Banex.
Por lo general, estos proyectos están dirigidos –en su parte residencial– a parejas jóvenes, trabajadoras de transnacionales con ingresos de clase media alta y que quieren vivir cerca del lugar de trabajo.
En el país, Avenida Escazú (de Portafolio Inmobiliario) fue pionero en desarrollos de este tipo, seguido de Distrito 4 en Guachipelín, Escazú. Una iniciativa similar se construye en Santa Ana, con el nombre de City Place.
Hacienda Espinal en Alajuela, Vive en Sabanilla y Místico en Garabito de Puntarenas son otros ejemplos de proyectos en desarrollo, con el esquema de “todo en un solo lugar”.
Asimismo, EF anunció en noviembre pasado el interés de varias empresas de desarrollar dos megaproyectos mixtos en Heredia: La Estación y Punta Fina.
Por etapas
Otro de los atractivos de los complejos de uso mixto tiene que ver con su planeamiento y desarrollo en varias etapas y subetapas. Así, en caso de que alguna de las fases esté fallando en venderse, es posible reducir o replantear el plan inicial y no lidiar con megaconstrucciones vacías.
La estrategia puede ir más allá y colaborar, incluso, en la forma de financiamiento de los proyectos. Según explica Guillermo von Breymann, la colocación y éxito de las primeras fases podrá cubrir en el futuro el costo de las siguientes, tal como sucedió en el caso de Multiplaza y el hotel Intercontinental y como se pretende hacer con Belén Center.
Otro incentivo para los inversionistas es que quienes deseen convertirse en sus inquilinos deberán desembolsar un poco más de dinero.
Un estudio de la firma inmobiliaria Colliers reveló, por ejemplo, que el metro cuadrado de un local comercial en uso mixto es de $28, cerca de $10 más que el promedio en malls . En oficinas, el precio pasa de $17 a $23.
El usuario de oficinas tiene cerca todas las amenidades. Por su parte, los arrendatarios de locales comerciales tienen un mercado cautivo. Las oficinas corporativas, los consultorios médicos y los restaurantes son los principales inquilinos.
Estos son algunos de los proyectos de uso mixto más ambiciosos que están actualmente en planeación.
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