Aunque el sector inmobiliario de oficinas se encuentra en una etapa de sobreoferta, algunos indicadores muestran que podría estar en transición a la fase de recuperación.
Según cifras de Colliers International, el mercado aún mantiene un índice de disponibilidad con poco más de cinco puntos porcentuales por encima de lo considerado sano y llega a un 15,4%. Empero, el comportamiento de la demanda ha sido bastante positivo en los últimos meses.
Por ejemplo, de setiembre de 2014 a setiembre de 2015, la ocupación de espacios subió un 42%, es decir, se necesitaron 71.343 m².
Otro signo de mejoramiento tiene que ver con el nivel de precios que no ha tenido bajas considerables ni sostenidas y se mantiene en $17,64 por metro cuadrado (m²).
Esto se ha dado porque muchos de los espacios de oficinas se han construido o remodelado para atender a un nicho de microempresas y pequeñas empresas que requieren de espacios entre 15 m² y 100 m² y, a menor espacio, mayor costo.
Asimismo, el ritmo de construcción de nuevos oficentros, de ampliaciones de edificios existentes o áreas de oficinas en usos mixtos se redujo en un 11% a setiembre de este año, lo cual ha hecho que los proyectos recientes hayan registrado absorciones sanas, principalmente en los de clase A, dedicados casi en su mayoría al sector de servicios.
“El mercado de oficinas se encuentra en estado de recuperación. El 2015 ha visto una demanda fuerte y disciplina en la nueva oferta. Los precios están subiendo, pues hemos visto incrementos sostenidos en el alquiler de oficinas desde las bajas registradas a finales del 2014”, explica Justin Stein, gerente general de Inmoinfo.
Para Karla Quevedo, gerente de mercadeo de la desarrolladora Garnier & Garnier, el sector de oficinas pequeñas ha estado más lento de lo usual, asociado a que los nuevos profesionales deben ser más cuidadosos al planificar su desarrollo. Sin embargo, la colocación de espacios de oficinas grandes (que superan los 2.000 m²) ha tenido un comportamiento muy positivo.
“Nuestro proyecto Centro Corporativo Lindora (oficinas desde 75 m²) está colocado al 75% (a octubre), mientras que el Centro Corporativo El Cafetal está 100% colocado en oficinas con clientes destinados a los shared services . Este último fue un proceso muy acelerado que superó nuestra meta e, incluso, aún tenemos alta demanda de clientes en lista de espera”, señaló.
Pedro Sánchez, analista de mercado de NAI Costa Rica, confirma lo anterior, pero advierte que la introducción de proyectos al mercado debe ser realizada tras un análisis meticuloso, con el fin de evitar que el subsector vuelva a elevar su tasa de disponibilidad a un rango de sobreoferta tan elevado como el que se tuvo a inicios del 2014 (18%).
Daniel Álvarez, vicepresidente sénior de Cushman & Wakefield, da pronósticos más positivos y dice que, ante el faltante de oferta para cierto perfil de empresas, en 2016 se verá el arranque de edificios con niveles de prearrendamiento que rondarán entre el 50% y 100%. Sería la primera vez que esto sucede desde hace más de siete años, según el experto.
Ganadores y perdedores
El aumento de 90.000 m² en el inventario total de complejos de oficinas del país durante el periodo en estudio, estaría afectando a oficentros antiguos que hoy enfrentan absorciones negativas y otros que, por varios años, no han logrado ocupar más del 50% y siguen en obra gris.
Actualmente, los proyectos de alto nivel, dentro de régimen de zona franca y con mejor ubicación, son los que han podido bajar sus costos de producción y entrar al mercado con precios mucho más bajos, según Colliers.
Lo anterior da al traste con inmuebles como Centro Empresarial Calle Morenos (San José oeste), Centro Corporativo Galicia (San José centro), Habitat Empresarial Escazú, Centro Tournon (San José este) y Los Yoses Plaza (San José este) que tienen una disponibilidad del 100%.
Al estudiar el mercado por zona, para los edificios clase A, las ubicaciones con condiciones más ventajosas son San José Oeste y Heredia, pues registran los precios más altos ($20,02 y $18,56 por m²) y las tasas de disponibilidad más bajas (13,38% y 7,46%).
Por el contrario, los sectores perdedores dentro del mercado son Alajuela y San José Centro principalmente. La primera reporta precios que rondan $16,50 por m² y tasa de disponibilidad de 37,50%, mientras que el centro de la capital registra alrededor de $17,38 por m² y 48,60% en espacios disponibles. La razón del bajo éxito radica en el poco atractivo de accesibilidad para los clientes de espacios clase A.
Entretanto, el sector este ha probado ser un interesante jugador para el mercado y se espera un mayor crecimiento en los próximos meses. “Demográficamente, el este de la ciudad tiene los fundamentos ideales para ser el principal foco de desarrollo de oficinas en los próximos años”, asevera Álvarez.
Otro caso interesante es el de San José centro, pero con inmuebles clase B. Mientras que en los de alto rango, la tasa de disponibilidad de la zona asciende a 48%, en el tipo B, el número es bastante saludable y llega al 7%, según Colliers.
Según Francisco Navarro, gerente de investigación de Colliers, el fenómeno se explica debido a que los edificios de clase B en el centro de la capital han sido ocupados por entidades bancarias y del Estado debido a su antigüedad y ubicación, mientras que el oeste es preferido por una nueva de generación de empresas que buscan cercanía con proyectos residenciales de clase alta, aeropuertos y amenidades.
Oficentros con espacios disponibles a octubre del 2015.
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