El Coyol de Alajuela y las zonas cercanas, reúnen más de 100.000 metros cuadrados (m2) de desarrollos industriales en construcción en este momento. Esta es una muestra de la tendencia que experimenta este sector para moverse fuera de la capital.
Datos de la firma Cushman & Wakefield | AB Advisory señalan a El Coyol como destino favorito de los inversionistas, pero si en un principio las claves de esa zona eran la disponibilidad de terreno y la cercanía con el aeropuerto, ahora también presentan ventajas para la gestión de operaciones hacia otras partes del país.
Bernal Rodríguez, director de la división de servicios industriales y logísticos de Cushman & Wakefield, explicó que esta concentración de potencial en El Coyol aún deja espacio para crecimiento en otras zonas del país: la firma ha encontrado características para que Grecia, San Carlos, Liberia, Orotina, Cartago y Limón formen parte de esta tendencia a corto plazo.
“La creación de amplias superficies fuera de la capital, dedicadas a actividades logísticas especialmente en el corredor industrial de El Coyol de Alajuela, ha provocado que muchas empresas proveedoras de los grandes jugadores del mercado, decidieran reubicarse o estén valorando la opción de hacerlo”, advirtió Rodríguez.
Los fondos inmobiliarios también responden a esta coyuntura e incluso se han adelantado, previendo el crecimiento de zonas como Puntarenas.
¿Qué está pasando?
Multiplx, Latam Parque Logístico Coyol 1 (Edificio 500) y Latam Parque Logístico Coyol 2, son tres de los proyectos más recientes que contribuyeron con el crecimiento del corredor industrial de El Coyol de Alajuela y sus cercanías durante el primer semestre del año. Los tres se encuentran en construcción.
Cushman atribuye a los costos de transporte entre un 40% y un 70% de los gastos logísticos totales de las empresas, por lo que evitar grandes desplazamientos de las mercancías se vuelve clave para mantener o aumentar la eficiencia operativa.
Esto es lo que ofrecen los parques industriales cuando se ubican cerca de comunidades o zonas con capacidad creciente de consumo.
“La consolidación de ciertos submercados como polos industriales y logísticos, dadas sus características de acceso a servicios, puertos, aeropuertos e infraestructura en general, es una tendencia previsible, que va a continuar durante los próximos años”, agregó Rodríguez.
Inversiones
Según datos de la firma consultora NKF Central America, un total de 13 fondos de inversión inmobiliarios cuentan con inmuebles de tipo nave industrial y oficentros, cuya área arrendable está asignada (en su totalidad o en parte) al régimen de zona franca.
Uno de estos casos es el de Prival SAFI, que mantiene inversiones en dos zonas clave: El Coyol y Cartago. Mauricio Hernández, director de Banca Privada de Prival, explicó que cuentan con un comité de inversiones experimentado en la gestión de portafolios inmobiliarios.
“Se realizan estudios macroeconómicos y de sectores específicos de forma que se determinen las mejores zonas geográficas, los mejores sectores de la economía y los mejores inquilinos para el fondo”, afirmó.
Otro caso es el de Improsa SAFI, cuya visión del negocio los impulsó a llevar la tendencia más allá e invertir en la remodelación de un complejo de bodegas en La Uruca (para responder a las carencias de la oferta tradicional) y en un centro logístico y de manufactura en Puntarenas.
Con esta forma de interpretar las tendencias, esperan desarrollar ventajas competitivas. Jaime Ubilla, gerente general de Improsa SAFI, explicó que sus proyectos se desarrollan a la medida de las necesidades de los inquilinos.
La remodelación del complejo de bodegas en La Uruca, con un área total de 44.641,58 m2, se decidió por su posición estratégica entre el este y el oeste de la capital y las obras contemplan la remodelación y actualización del parque completo, desde la construcción de un pórtico de entrada nuevo, hasta la remodelación de la red vial interna, nuevas construcciones, paisajismo, iluminación perimetral y seguridad con circuito cerrado de televisión.
El desarrollo en Puntarenas consistirá en dos naves adyacentes de 3.800 m2 cada una. El proyecto busca atraer empresas de logística dedicadas a la distribución, negocios de manufactura e industria, empresas de zona franca, entre otros.
“Será en Santa Rosa de Barranca en Puntarenas, una posición estratégica debido a que se encuentra a tan solo diez kilómetros de Puerto Caldera y a 80 kilómetros de San José, con acceso a la Ruta 27 y a la Interamericana Norte, además tiene acceso directo a los principales aeropuertos del país, y a su vez una amplia disponibilidad de mano de obra de la zona”, puntualizó Ubilla.
Desafío para San José
Los parques industriales y logísticos de San José, al igual que sus edificios para oficinas, se enfrentan a desafíos para mantener indicadores similares a los del resto del país.
De acuerdo con datos de Cushman & Wakefield, la disponibilidad promedio del mercado industrial y logístico ascendió a un 6,6%, al cierre del segundo trimestre. En Alajuela es de un 6,9% mientras que para San José Centro y San José Este llegaba a 8,6% y un 8,8% respectivamente. Los submercados con las tasas de disponibilidad más bajas son Heredia (4,4%) y San José Oeste (4,8%).
“Los inmuebles antiguos de clases B y C en la capital han experimentado un proceso importante de desocupaciones, venta de las propiedades o de reconversiones hacia usos distintos. No existe una receta única pues cada sitio requiere un análisis de mercado exhaustivo antes de determinar cuál debe ser la estrategia adecuada para el propietario”, explicó Rodríguez.
Fuente: Cushman & Wakefield AB Advisory