Los efectos de la pandemia en el sector de parques industriales son menores que en otros formatos del mercado inmobiliario, y la expectativa es que a corto y mediano plazo varios fenómenos permitan la recuperación y el crecimiento continuo del sector.
Un segmento de las empresas de manufactura de ciencias de la vida y sus encadenamientos son las principales responsables de mantener con buena salud el sector y equilibrar los efectos sobre otros espacios industriales, como bodegas o edificios logísticos. Sin embargo, estos últimos también podrían resurgir, de la mano del e-commerce.
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La situación del sector se refleja en los resultados de BCR SAFI. Rosnnie Díaz Méndez, gerente general, explicó que administran cuatro fondos inmobiliarios con una participación del 38% del total de la industria local.
“Del total de inmuebles propiedad de los fondos administrados por BCR SAFI, 11 corresponden al enfoque industrial. Solamente uno presentó una disminución en su ocupación. Respecto a los rendimientos para este tipo de inversiones, no ha habido afectación, manteniéndose estos dentro de las estimaciones de rentabilidad”. relató Díaz.
Datos de la firma inmobiliaria Cushman & Wakefield | AB Advisory señalan que en el país hay 6.181.600 metros cuadrados (m2) de inventario de naves industriales, distribuidos en 1.284 edificios. El indicador de desocupación de estas superficies oscila entre 7,2% y 9,6% y ha aumentado en medio punto porcentual desde que comenzó la pandemia.
Bernal Rodríguez, director regional de Servicios Logísticos e Industriales para Cushman, recalcó que el balance general del negocio inmobiliario es negativo, pero al analizar negocios y lugares específicos se encuentran panoramas distintos.
“Aunque existirá una disponibilidad importante de espacios, siempre habrá nichos de mercado con oportunidad. Por ejemplo, en las zonas francas ubicadas en Heredia la disponibilidad de espacios es casi nula, lo cual constituye un margen para desarrolladores o inversionistas”, aseguró Rodríguez.
Esto es relevante porque otras superficies, como las dedicadas a actividades comerciales y de oficinas, sí han enfrentado un crecimiento de la disponibilidad que supera la tasa saludable (en promedio, 10%).
¿Qué pasó?
Una de las principales causas para la afectación en el sector inmobiliario, además de la crisis económica local, es que la Inversión extranjera directa se contrajo 22% en el primer cuatrimestre 2020. Datos de la Promotora Costarricense de Comercio Exterior (Procomer) evidencian que las exportaciones del sector de ciencias de la vida presentaron una reducción interanual de 28% a mayo.
¿Entonces quién sostiene el crecimiento del sector de parques industriales?
La demanda en los sectores de dispositivos médicos y alta tecnología se mantuvo estable, pues la mayoría de inmuebles se construyen a la medida de sus usuarios y con una planificación a largo plazo. Además, en ciertos giros de negocio incluso se ha experimentado la necesidad de expandirse.
Jorge Sequeira, director general de la Coalición Costarricense de Iniciativas para el Desarrollo (Cinde), explicó que en la información de Procomer se confirman que dispositivos de uso médico, equipos de infusión y transfusión, y aparatos de medición de magnitudes eléctricas son los que mostraron mayor crecimiento en el acumulado a julio 2020. En cambio, las prótesis de uso médico, otras agujas y catéteres, y agujas tubulares decrecieron.
“Esto demuestra un dinamismo en el sector, pero para aquellos implementos de mayor necesidad de la mano de la pandemia, no así para los de medicina electiva. Durante este tiempo, las empresas multinacionales en Costa Rica han abierto más de 4.700 puestos de trabajo que están en contratación inmediata o en los próximos 6 meses”, enfatizó Sequeira.
En crecimiento
Aunque el desarrollo e impacto total de la pandemia en el mundo aún es incierto, analistas del sector inmobiliario confirman que una pausa general de desarrollos en marzo ya se liberó y hay 16 proyectos de parques industriaes en construcción, con fechas de entrega entre el tercer trimestre de 2020 y el mismo periodo de 2021. Sumarán cerca de 150.000 m2 adicionales. (Vea: En construcción)
Según el informe Panorama de Mercado Inmobiliario: División Industrial Q2 2020 de Colliers Costa Rica, la perspectiva general del mercado industrial muestra un incremento en el inventario equivalente a 2,64% con respecto al 2019, con lo que las naves industriales se convertirán en el formato con más inventario del mercado no habitacional.
Pablo Fernández, gerente general de Colliers aseguró que al encontrarse en la etapa de expansión, los inmuebles industriales presentan escasez de oferta, alza del precio de renta y crecimiento de la actividad de construcción, a diferencia de lo que puede estar sucediendo en bodegas, donde los precios reciben presión a la baja.
“En la actualidad, el inventario industrial de naves se encuentra distribuido en distintos sectores del GAM, sin embargo, la mayor parte de este está situado en Alajuela y Heredia, que representan el 72% del metraje. Cartago es la tercera ubicación con mayor metraje de naves del GAM, acoge el 12,6% del total”, relató Fernández.
Otra tendencia en evolución es la salida de los proyectos a otras zonas del país, fuera del Área Metropolitana, inspirados por el reciente éxito de Solarium en Liberia, Guanacaste, donde se confirmó la apertura de la nueva sede de Sykes y aún está disponible para desarrollar el 60% de un área de 1.000.000 m2.
Una de estas iniciativas regionales es el proyecto Plataforma Logística Caribe (PLACA) que aspira a complementar las operaciones en Limón. Se levantará en un terreno de 30 hectáreas y armará una oferta de uso mixto, con naves industriales, bodegas, centro corporativo de oficinas y para eventos, apartahotel ejecutivo, helipuerto, plaza de comidas y parqueos, según los desarrolladores.
Impulso
Las naves industriales destinadas a bodega y centros de distribución han sido las más afectadas por la pandemia y sus administradores han debido ser creativos para contener el impacto.
Este es un efecto directo de la desaceleración del comercio local, que ha disminuido el metraje requerido en sus bodegas debido a la disminución de sus ventas.
Sin embargo, si algunas tendencias derivadas de la pandemia se mantienen, el panorama se transformaría para todo el sector.
Danny Quirós, market research director de NKF Central America explicó que se espera durante los próximos meses una mayor demanda derivada del protagonismo del comercio electrónico y la cadena de suministros, como ha sucedido en otros países de la región y del mundo, conforme se vayan abriendo los diferentes bloques de la economía.
“Se espera que los niveles de disponibilidad se mantengan e inicien conservadoramente a bajar ya que no se vislumbra una salida masiva de usuarios ni existen grandes proyectos especulativos que ingresen al mercado en los próximos meses”, dijo Quirós.
El especialista aseguró que existen iniciativas de firmas que quieren operar en el país, pero las restricciones de movilidad han demorado el proceso de establecimiento.
Cinde también comentó que los procesos de reinversión de las empresas ya establecidas se han visto afectados por los problemas logísticos globales, y es clave mantener el clima de inversión adecuado para que el crecimiento del sector se concrete.