El crecimiento sostenido de los proyectos verticales de vivienda en la Gran Área Metropolitana (GAM) está replanteando no solo la forma de vivir del costarricense, sino el desarrollo de las tradicionales residencias horizontales (casas), el cual se enfrenta a la escasez de terrenos y a nuevos intereses del consumidor local.
Solo entre 2014 y 2016, el aumento en ventas de unidades residenciales en torres registró un 9,94% frente a 2,39% de los condominios tradicionales, según cifras de la consultora del sector Cake Business Development.
Asimismo, en el primer caso, el número anual de nuevos proyectos ha fluctuado entre 40 y 52 durante ese periodo, mientras que para las casas se ha mantenido en 30. El año pasado por ejemplo, la proporción fue de 60% vertical y 40% horizontal.
A pesar de que la aparición de apartamentos en el Valle Central data de 1965 (fecha más antigua que aparece en las bases de datos de la empresa Inmoinfo), esta tendencia es reciente. Tanto Inmoinfo como Cake detectan un incremento en altura, tamaño y frecuencia de construcción de torres entre 2012 y 2014, el cual no se ha detenido desde entonces.
¿Las razones? El principal motivo esta relacionado con la escasez de terrenos amplios en zonas urbanas y los altos precios de las propiedades remanentes. “Esta situación obliga al desarrollador a aprovechar al máximo el espacio, lo que a su vez pone en una situación similar al cliente”, explica José Pablo Quesada, gerente general de Cake.
Así lo han entendido empresas como RC Inmobiliaria, desarrolladora de los proyectos verticales Bambú Eco Urbano (San José Sur), Bambú 106 (Heredia) y Bambú Rivera (La Uruca). El gerente general de la empresa, Fuad Farach, dice apostar por “personas que quieren volver a la ciudad y dejar de urbanizar zonas alejadas que carecen de amenidades”.
“La gente quiere vivir en un lugar asequible, seguro y cerca de donde trabajan, compran y se divierten. Los apartamentos verticales bien diseñados capturan esta esencia”, comenta Justin Stein, gerente de Inmoinfo.
Empero, el atractivo de lo horizontal no ha muerto. Rock Constructions, empresa encargada de la marca Residencias Málaga, cuenta con proyectos boyantes en Santa Bárbara de Heredia, Tejar de El Guarco en Cartago y San Rafael de Alajuela. Solo en este último, hay 1.563 casas, de las cuales solo quedan por vender 546, de acuerdo con Alexis Vega, director financiero de la firma.
Más allá de si es vertical u horizontal, Vega cree que el enfoque debe estar en la necesidad de los consumidores en cuanto a precio como prioridad principal, seguido de ubicación y por último, facilidades o servicios adicionales.
¿En qué varía la oferta?
El tipo de cliente que se decanta por una vivienda horizontal o vertical también ha cambiado. Los adultos jóvenes entre 20 y 30 años, que inician su proceso laboral, intentan independizarse y viven en los centros de las ciudades buscan apartamentos que se adapten a su estilo de vida y les brinde facilidades de transporte, seguridad y accesibilidad.
Por ejemplo, Azenza Towers, proyecto de Garnier & Garnier ubicado en Heredia, diseñó un espacio con casa club, sala de juegos, zonas de oficinas ( co-working ) para quienes hacen teletrabajo e incluyó farmacia y supermercado dentro de su área.
En contraste, el consumidor de casas horizontales tiene otras prioridades. “Son principalmente familias y profesionales, nacionales o extranjeros, que desean encontrar un lugar donde consolidar sus proyectos de vida”, dice Karla Quevedo, gerente comercial de Garnier & Garnier. De hecho, la inmobiliaria creó para ese tipo de consumidor Hacienda Espinal en Alajuela, a un costado de la ruta 27.
En cuanto a las unidades más compradas por segmento, Cake Business identifica propiedades verticales con valores cercanos a los $208.000 en promedio. La oferta incluye un apartamento de dos habitaciones, dos baños, uno o dos parqueos, 102 metros cuadrados (m²) habitables, 130 m² construidos, con un precio por metro cuadrado cercano a los $1.600.
Por otro lado, la oferta promedio de un condominio horizontal en la GAM, es de casas con tres habitaciones, 2 o 2,5 baños, dos parqueos, 140 m² habitables, 168 m² construidos, con un precio por metro cercano a los $1.220, lo cual equivaldría a un valor de venta cercano a los $223.500.
Nichos y nuevas oportunidades
“El costarricense sigue teniendo preferencia por la casa con jardín”. Sin embargo, actualmente, para conseguir este modelo de residencia, las personas tienen que sacrificar calidad de vida (principalmente por la ubicación)”, señala Fuad Farach.
Por el momento, los expertos no prevén la caída de los condominios horizontales, pues aún siguen siendo muy atractivos para quienes buscan amplios espacios y están dispuestos a invertir un poco más por comodidad. De hecho, aunque sus ventas bajaron un 12,6% durante 2016, de acuerdo con Cake, la cantidad de unidades construidas (16.979) sobrepasó a las verticales por 15,5%.
“Los desarrolladores deben tener cautela con respecto a la integración de condominios verticales en zonas muy conservadoras que aún no tienen intenciones de aceptación hacia este formato constructivo o que cuentan con mucha competencia tipo horizontal con propiedades amplias”, advierte Pedro Sánchez, analista de la firma inmobiliaria Newmark Grubb.
Lo que sí es cierto es que el crecimiento de las torres no se detendrá porque los terrenos son cada vez más escasos. Según Inmoinfo, solo entre 16 grandes proyectos (de más de 200 unidades) planteados a futuro (en preventa y sin inicio de construcción), llegarían más de 6.000 nuevas unidades. A esto hay que añadirle, las 5.317 actualmente en desarrollo entre otros 12 grandes obras.
En cuanto a zonas de comercialización, en el cantón central de San José no sé está vendiendo actualmente ninguna propiedad en condominio en un proyecto horizontal. Al mismo tiempo, en Cartago son muy pocos los desarrolladores que se han animado a comercializar apartamentos.
Desarrollos de casas en condominio
Algunos de los proyectos en el Gran Área Metropolitana.
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