El hecho de que muchos corredores de bienes raíces admitan que el mercado inmobiliario costarricense esté amarrado a fenómenos especulativos y no haya forma de frenar la informalidad, golpea con fuerza a quienes tienen en sus manos la responsabilidad de valorar los terrenos.
Es una preocupación que ha mantenido, por más de cinco años, el Instituto Costarricense de Valuación (Icoval). Desde entonces, ha expresado la necesidad de ordenar procesos de valoración y de homologación de criterios para determinar el valor real de una propiedad.
Según el valuador Óscar Bonilla, en un mercado en constante evolución, es importante contar con las bases de datos de transacciones inmobiliarias reales.
Para ello se requiere información fidedigna de bancos privados, públicos, mutuales, valuadores, corredores de bienes raíces, revistas especializadas y avisos clasificados, dijo el experto.
Sin embargo, Costa Rica carece de estos registros uniformados a escala nacional que muestren precisamente las transacciones inmobiliarias realizadas.
Es justamente, lo que para el Icoval y la Cámara de Corredores de Bienes Raíces propicia la especulación.
Alyeda Bonilla, directora ejecutiva de la Cámara de Corredores, comentó que, a falta de un marco jurídico que regule la valoración de propiedades, los intermediarios informales –algunos de ellos extranjeros– seguirán inflando precios artificialmente y afectando la salud del mercado.
Decisión política
Con las partes puestas de acuerdo sobre la necesidad de uniformar criterios, el paso que falta es, sin duda, el impulso político.
Icoval redactó una propuesta de Norma Nacional de Valuación que ahora necesita el aval estatal para contar con el fundamento legal y carácter vinculante, enfatizó su presidente Robert Laurent.
Será el documento que deberán usar los peritos para saber qué procedimientos y guías de valuación seguir. Están basadas en normas internacionales desarrolladas por el International Valuarion Standars Council.
Después de cinco años de esperar a que el Estado trabaje en el proceso normativo, Laurent cree que ha habido avances.
Se han reunido con funcionarios del Órgano de Normalización Técnica del Ministerio de Hacienda con dos objetivos: conformar la Comisión Nacional de Valuación y oficializar la norma.
Álvaro Ramos, viceministro de Ingresos, explicó que la entidad cuenta con la potestad para la valoración con efectos fiscales y que le permite hacerlo utilizando el método comparativo y fundamentado por zonas homogéneas.
La idea ahora con Icoval, dijo, es poder desarrollar un procedimiento general de valoración pericial que se pueda usar a nivel privado.
“Ya un grupo de ingenieros y arquitectos que nos hemos dedicado a la valuación, hemos empezado a usar herramientas propias de metodologías y técnicas para determinar ese valor más probable”, aseguró la valuadora Marcela Castro.
“Es necesario que se entienda que la valoración es una especialidad y, por lo tanto, debería ser ejercida por profesionales preocupados por prepararse académicamente”, acotó Laurent.
Lo anterior implica al menos conocimientos de tres pilares de la valoración: mercado, costo e ingresos. Laurent añade uno más: valores éticos para asesorar adecuadamente a un cliente.
Él cree que, aunque se piensa que los bancos persiguen que el avalúo refleje el valor razonable de la transacción, existe una competencia por colocación de créditos que podría estar generando una presión entre sus peritos y, por ende, avalúos superiores al valor de mercado.