¿Invierte en Fondos de Inversión Inmobiliarios? Según la Superintendencia General de Valores (Sugeval), en Costa Rica existen 15 fondos de inversión inmobiliarios que acumulan un total de $2,620 millones en activos no financieros. Estos fondos representan un 38% de los activos totales supervisados por Sugeval al 15 de julio del 2021, y equivalen a un 4,2% del PIB de Costa Rica del 2020.
La metodología para determinar el valor de cada uno de los activos que conforman un fondo inmobiliario debe garantizar al inversionista la mejor de las aproximaciones al precio que se recibiría por su venta. Además, este valor es clave para el pago de impuestos, comisiones, seguros y otras obligaciones asumidas por los inversionistas y las Sociedades Administradoras de Fondos de Inversión (SAFI). El precio puede ser observable directamente o estimado utilizando una técnica de valoración.
Estas metodologías tratan de estimar el verdadero valor del inmueble y preservar el valor para los inversionistas. De acuerdo con el International Valuation Standard Council (IVSC), las técnicas de valoración o enfoques utilizados son: i) mercado, ii) ingreso (financiera), y iii) costos. El enfoque de mercado busca precios de inmuebles similares, que estén categorizados en el mismo tipo de industria y en ubicaciones similares. Con la información que estos inmuebles (mercado) proveen se puede inferir el valor del inmueble en cuestión. El enfoque de ingreso estima el valor actual neto (VAN) haciendo una proyección de los ingresos y gastos en un período de tiempo (por lo general, diez años). Por último, el enfoque de costos se basa en cálculos periciales del valor del terreno y del costo del inmueble en términos de sus materiales y métodos de construcción, estado de conservación, así como los riesgos y afectaciones asociadas a su ubicación.
De acuerdo con el Reglamento General sobre SAFI anterior que se deriva del Acuerdo SGV-A-170 (Disposiciones Operativas de las Sociedades Administradoras de Fondos de Inversión), el mínimo de los valores calculados por valuadores era el que determinaba el valor del inmueble. Sin embargo, el valor que se deriva de cualquiera de las técnicas utilizadas puede estar sesgado por factores transitorios; por tanto, el mínimo no representaría el verdadero valor del inmueble. Por ejemplo, la valoración financiera por el enfoque de ingresos puede estar afectada por la desocupación temporal del inmueble o renegociaciones de contratos, ambos derivados de algún choque macroeconómico o sectorial, a pesar de que el valor de mercado reconoce la excelente ubicación y estado del inmueble.
Al ser de naturaleza temporal, entendemos que eventualmente las variables afectadas volverán a la normalidad. Un segundo ejemplo, podría presentarse cuando se logran contratos de alquiler de los inmuebles de largo plazo con condiciones financieras muy favorables para el fondo de inversión, resultando en un VAN más alto que el valor del inmueble estimado por los enfoques de mercado o de costos. Cómo resultado, se incurría en el error de escoger siempre el menor valor, pues este no permitía considerar criterios acordes con los riesgos y la naturaleza sofisticada del producto financiero.
Valor razonable
En diciembre del 2020, Sugeval actualizó el Reglamento General, específicamente en los artículos relacionados a la valoración de los activos no financieros, estuviera acorde con las normas internacionales vigentes, con la madurez del mercado, y con la naturaleza del producto financiero. El cambio más importante en la normativa es que los valuadores deben determinar el valor razonable. Esto quiere decir que el valuador o grupo de valuadores tiene que determinar cuál de los métodos o combinación de ellos es el que mejor representa este valor.
Por tanto, es clave que la Sugeval establezca un adecuado control de calidad sobre las valoraciones para que las metodologías y el análisis integral sea correctamente aplicado en beneficio de la transparencia del negocio y los inversionistas. Asimismo, los valuadores externos deben tener un criterio informado y objetivo para descartar o considerar cualquiera de las técnicas de valoración. En particular, tienen que considerar las fortalezas, debilidades y los riesgos asumidos en cada uno de los supuestos de las técnicas, la veracidad y disponibilidad de información de confianza para utilizar un enfoque particular; para que finalmente se determine el valor razonable con el criterio informado del profesional responsable. Como lo indica la NIFF 13, con respecto a las técnicas de valoración utilizadas: “una medición del valor razonable es el punto dentro de ese rango que es el más representativo del valor razonable dadas las circunstancias.”
Es clave que la Sugeval establezca un adecuado control de calidad sobre las valoraciones para que las metodologías y el análisis integral sea correctamente aplicado en beneficio de la transparencia del negocio y los inversionistas.
—
De acuerdo con los Enfoques y Métodos de Valuación (IVS 105) de la IVSC en el párrafo 10.4 se indica, “Los valuadores no están obligados a utilizar más de un método de valoración […]. Más de un método de valoración puede ser usado para obtener un indicador del valor, particularmente cuando haya insumos insuficientes para utilizar un solo método y producir una conclusión confiable”. Es decir, utilizar varias metodologías le permite al valuador considerar un rango dentro del cual se encuentra el valor razonable.
Paralelamente, el valuador tiene que determinar los factores valorizantes y desvalorizantes que estén afectando el inmueble. Por ejemplo, debe considerar factores tales como: ubicación, estado de conservación, edad, macroentorno, tasas de ocupación histórica y actual, características de los contratos de alquiler vigentes e, incluso, insumos de las valoraciones anteriores. Finalmente, el análisis integral de los factores, le permite al valuador descartar enfoques metodológicos o decantarse por una combinación de ellos. De esta forma se recomienda un valor puntual que, de acuerdo con el criterio del valuador, es el valor razonable.
La determinación del valor razonable para inmuebles que son propiedad de fondos de inversión inmobiliarios y administrados por una SAFI no es trivial, requiere de un proceso que por un lado envuelve varias técnicas y por otro lado necesita una combinación de experiencia y de conocimiento del negocio inmobiliario, que permita un refinamiento criterioso e integral. La actualización de la normativa para la valoración de activos no financieros va por la vía correcta y es acorde con la madurez del mercado costarricense de fondos inmobiliarios. Sin embargo, es necesario que cada SAFI se asesore de expertos que cuenten con la experiencia suficiente y que aseguren una visión integral para aplicar correctamente el reglamento y la metodología a que se refiere.