Uno de los temas nacionales de más controversia en los últimos meses ha sido la incapacidad que ha tenido el crecimiento económico para atacar el nivel de desempleo experimentado.
Mucho del problema en este campo nace de la propia estructura productiva que hemos configurado; caracterizada por una alta participación del sector de servicios (68%), seguido por el manufacturero/constructivo (25%) y en último lugar el agropecuario (7%). En este contexto los sectores más dinámicos están dominados por las personas jóvenes y con mayor calificación. Paralelamente, los trabajadores menos calificados, cerca de 480.000 personas, participan principalmente de aquellos sectores que crecen poco o incluso decrecen.
Más allá de la perspectiva fría de los indicadores, es de resaltar que el sector constructivo y de infraestructura tienen una dimensión social, relacionada con la disminución de la desigualdad y la pobreza. Las obras constructivas expanden la producción nacional, generan mayor distribución del ingreso y estimulan el empleo a los más bajos niveles.
Las posibilidades de desarrollo de estas actividades son cada día más complicadas en nuestro país tanto a consecuencia de las dificultades de financiamiento bancario para los proyectos privados en su fase constructiva, como a los problemas de gestión del Estado para ponerlos en marcha, en el caso de infraestructura.
Es necesario replantear la posibilidad de canalizar parte de los recursos de los fondos de pensiones al financiamiento de actividades inmobiliarias y de infraestructura. Proyecciones del crecimiento de los fondos de pensiones complementarias estiman que para el 2020 se alcanzarían cerca de $ 14.000 millones. Esos recursos tendrán que invertirse localmente, donde el Ministerio de Hacienda y el Banco Central ya absorben el 80% de estos fondos, o se exporta el capital.
Que los fondos de pensiones contemplen inversiones en el sector inmobiliario y de infraestructura es una estrategia válida con el criterio de que este tipo de inversiones cumplen a cabalidad, incluso mejor que muchos de los papeles financieros, con el equilibrio requerido en riesgo y rentabilidad.
Aunque el desempeño de las carteras de inversión de los fondos de pensión de Costa Rica ha sido competitivo en los últimos tres años, con un rendimiento real cercano al 6% anual, los niveles esperados en tasas de interés de la renta fija local, junto con las expectativas de volatilidad financiera internacional que se avecinan, hacen importante replantear las estrategias de inversión; pasando de una estrategia pasiva, principalmente dedicada a comprar títulos públicos, a buscar garantizar una revaloración adecuada de sus carteras.
Abrir el espectro de inversiones para los fondos de pensiones de Costa Rica es un tema que debe analizarse con un amplio criterio. Vale mencionar, que a inicios del 2016 se estimaba en un 5% la inversión promedio que mantenían los fondos de pensiones de Perú, Colombia y México en inversiones alternativas, sea private equity , private debt , activos inmobiliarios e infraestructura.
Por su parte, la inversión promedio en este mismo tipo de activo de los Fondos Privados de Pensiones de países de la OCDE era de un 15%. Un estudio elaborado en el 2015 por la consultora Towers Watson establecía que cerca de un 18% de los $36.000 billones que poseían las cien mayores gestoras de fondos de pensiones del mundo se administraban en el sector inmobiliario a través de varios mecanismos.
Mientras en Colombia la inversión en este campo ha contemplado la compra de bonos de renta fija para el financiamiento de acueductos y carreteras; en México, la principal forma de inversión indirecta ha sido en acciones y bonos de empresas relacionadas con vivienda, hoteles e infraestructura. La inversión directa se ha dado por medio de los Certificados de Proyectos de Inversión (CKD) y de los fondos inmobiliarios (fibras).
El mayor fondo de pensiones público del mundo, el Fondo del Gobierno Noruego ($400 billones), tiene un 7% de su cartera invertido en inmuebles, desde tiendas en Londres, pasando por oficinas en Nueva York, París y España y 195 parques industriales en países europeos.
Chile, uno de los líderes latinoamericanos en esta materia, promueve desde el 2016 un proyecto de ley para modificar su sistema de pensiones, incluida la apertura a inversiones en private equity e inmobiliario en sus portafolios de activos. La justificación para este proceso es que dichas inversiones generan, aparte de una rentabilidad media por encima de inversiones financieras, un incentivo al empleo y al desarrollo económico del país.
A noviembre del 2016, el índice internacional de Morgan Stanley (MSCI) de inversiones inmobiliarias para mercados desarrollados reflejaba un retorno anualizado a cinco años del 8,71%.
En el mercado costarricense, tomando en cuenta las estimaciones de riesgo sectorial y de riesgo país, las inversiones inmobiliarias deberían de estar reflejando un retorno esperado mínimo de un 15% en dólares. Este monto sobrepasa los riesgos de cualquier inversión que se hubiese hecho en valores internacionales, que según el MSCI reflejaba a la fecha señalada un rendimiento del 10,24% en acciones de primer orden (Apple, Facebook, etc.).
La anterior revisión pone en perspectiva la necesidad de una franca discusión de los posibles cambios en el marco regulatorio. Esto implicaría considerar abrir el espectro de inversiones de los fondos de pensiones, desde la inversión indirecta, sea la participación accionaria o de deuda en empresas inmobiliarias y concesionarias de proyectos de obra púbica, hasta la inversión directa por medio de vehículos bursátiles de oferta pública, tales como fondos inmobiliarios o de desarrollo y en emisiones de valores de capital o deuda privada. Iniciar esta revisión puede llevarnos a empatar objetivos de desarrollo social con intereses financieros privados.
*El autor es Director de República Inmobiliaria Consulting S.A. y economista.