Para las personas o empresas que tienen propiedades, el primer pago trimestral del impuesto a los bienes inmuebles ya se puede ver en el horizonte y es por esto que es importante tener claro cuál es la base imponible de dicho impuesto, y cómo en ocasiones puede verse afectada por los contratos que pacten sus propietarios.
Según lo menciona el último informe del Estado de la Nación, el endeudamiento ha sido un tema común para personas y empresas durante los últimos dos años de pandemia; siendo que esas deudas suelen acompañarse por hipotecas, fideicomisos, daciones en pago, y otros contratos mediante los cuales las propiedades se utilizan como garantía del adeudo e incluso como medio de pago.
1. Varios impuestos. Utilizar su propiedad o la de su empresa como garantía o forma de pago de un contrato de préstamo puede generar un impacto desde un punto de vista tributario en virtud de que se podría modificar el valor fiscal de las propiedades, las cuales son gravadas por el impuesto sobre bienes inmuebles (cuyo primer pago inicia en el mes de marzo), y el impuesto sobre el traspaso de bienes inmuebles (se paga por traspaso).
El valor fiscal de un bien inmueble es el valor registrado en el sistema de la Administración Tributaria, el cual según el artículo 14 de la “Ley de Impuesto sobre Bienes Inmuebles” puede ser modificado automáticamente cuando en una escritura pública en la que se garantiza o se traspasa el bien se consigne un mayor valor del registrado.
Como parte de los contratos o actos que pueden generar modificaciones en el valor fiscal de un bien inmueble según lo dispuesto en la Ley Nº7509 se encuentran los contratos en escritura pública como por ejemplo, daciones en pago, fideicomisos, e hipotecas; las rectificaciones de cabida o reunión de fincas; la tasación en los permisos de construcción o adición y la declaración del propietario ante cada Municipalidad.
Si bien, el valor fiscal del bien inmueble debe ser actualizado por el contribuyente cada 5 años ante cada municipio, en virtud de que las municipalidades pueden revisar la información de los bienes a nivel de Registro Público, existe la posibilidad de que la actualización de dicho valor se genere de oficio, generando el pago de un mayor impuesto para los propietarios de los bienes.
En ocasiones, una nula o mala asesoría sobre la naturaleza de un contrato deriva en errores que afectan el valor real de la propiedad, y si ese valor es mayor al registrado el propietario no solo tendrá un inmueble con un mayor valor fiscal, sino que a su vez tendrá que pagar más impuestos.
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2. Corrección de valores. Según la legislación vigente en el país, en caso de que el valor del inmueble se haya consignado de forma errónea en una escritura pública, el propietario únicamente podrá resolver la situación acudiendo al Registro Público, pues el error se da a nivel contractual y precisamente la Administración Tributaria ya ha rechazado la corrección del valor por este tipo de errores en las escrituras.
Al respecto, en un caso en el que de manera automática se incrementó el valor fiscal de una propiedad por seis veces el valor registrado y de mercado, el Tribunal Fiscal Administrativo mediante el voto N°191-S-2021, rechazó la solicitud de corrección del valor fiscal en virtud de que el ajuste se realizó a partir de la dación en pago que fue inscrita en el Registro Público, y a pesar de que existía un error en la redacción, el ajuste se adecuaba a lo dispuesto en la norma.
Es importante señalar que estos errores son de relevancia para cualquier propietario, sea persona física, empresa, bancos, desarrolladoras inmobiliarias, entre otras, debiendo tomar en cuenta que las consecuencias de esta clase de errores no solo serían fiscales, sino que eventualmente podrían tener efectos a nivel comercial o incluso regulatorio.
3. Reforma. Según la norma y los antecedentes tributarios, es necesario valorar si la norma debe ser reformada para facilitar las correcciones de los valores fiscales cuando se consigne por error un valor mayor en una escritura pública, pues todo impuesto debe pagarse alineado con una realidad objetiva que el contribuyente debería poder corregir siempre que cuente con la documentación que justifique el error.
Sin embargo, en la actualidad, para evitar este tipo de problemas que pueden ser generados por el desconocimiento de las implicaciones fiscales en la redacción de un contrato de hipoteca, fideicomiso de garantía o de una dación en pago, las partes, así como quien les asesore, deberán observar cuidadosamente la redacción para evitar consecuencias fiscales que no correspondan y que puedan perjudicar a los propietarios.
El autor es abogado y asesor tributario del bufete Fernández Ardón.