En esta nueva realidad que nos exige aprender a vivir con la pandemia del COVID-19, nuevas dudas y situaciones se presentan día a día. Tan nuevas que es imposible que la legislación pueda actualizarse y contemplar los múltiples escenarios que enfrentamos.

Recientemente se nos ha consultado muchísimo sobre si los administradores de los condominios comerciales, de oficinas o industriales pueden participar del proceso de toma de temperatura a los colaboradores que se alojan en sus instalaciones como requisito de ingreso al inmueble.

La naturaleza del condominio: es un tipo de propiedad, por lo que se trata de una mancomunidad de personas con intereses en bienes que son de su propiedad común. Esto significa que, por su naturaleza, el condominio engloba un colectivo sin que represente a ninguna persona en particular y -por ende- no interviene en los asuntos privativos de los residentes. Para que el colectivo pueda actuar la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio define la existencia de un cargo de administrador, pero delimita su actividad específicamente a lo relacionado con activos que sean propiedad común (áreas físicas, u otros bienes comunes).

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Naturaleza del administrador del condominio: de una lectura de los artículos 29 y 30 de la ley mencionada podemos concluir que:

• Este tipo de propiedad está sujeta a lo que la Ley prescribe, por lo que no puede extralimitarse en sus facultades, objeto y capacidades.
• Quien ejerza el cargo de administrador debe ser una persona reconocida como tal y con plenas capacidades de actuación como sujeto de derecho privado.
• La razón de ser del administrador es la existencia del condominio y los bienes comunes (o sea, la mancomunidad contemplada en general a todos los individuos que la componen y los bienes comunes que entre ellos comparten).

El objeto legal de la administración es “el cuidado y la vigilancia de los bienes y servicios comunes, la atención y operación de las instalaciones y los servicios generales” siempre que estos sean relacionados con la mancomunidad en general.

Es decir, el administrador está sujeto legalmente a que todos los actos que realice sean concordantes con su mandato derivado del nombramiento como administrador, lo cual le faculta a realizar en nombre del condominio únicamente aquellos que respondan a su objeto legal.

Por otro lado, en relación a las disposiciones que emanen de la asamblea, debemos tener en mente su alcance, que también la ley los limita en el artículo 24 cuando dice que son de su competencia cualquier asunto de interés común.

De nuevo se limita a los miembros del condominio a intervenir únicamente en asuntos que sea de interés (e impacto) común, o sea, de la mancomunidad de bienes. Por definición, esta mancomunidad excluye cualquier facultad de disposición, control, supervisión o limitación a los bienes que sean de naturaleza privativa (salvo los aspectos de ornamento y cuido de las edificaciones en las fincas filiales).

Temperatura

La toma de temperatura de los colaboradores de las empresas que se alojan en los condominios en general conllevan la ejecución de tareas específicas, entre las que tenemos:

A. Indiscutiblemente esto provocará un atraso en el ingreso del personal a las instalaciones.

B. La posibilidad de que algún colaborador se moleste y reaccione de forma negativa ya sea por el atraso o porque no quiere que le tomen la temperatura.

C. En caso que la toma arroje un resultado equivalente a fiebre, el tomador deberá impedir el ingreso de esa persona.

D. Según los síntomas, podría ser importante apartar a la persona momentáneamente, comunicar al Ministerio de Salud de forma inmediata y tomar otras medidas sanitarias según sea recomendado por un profesional competente.

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Como podemos ver, estas acciones tienen implicaciones que, para la eficacia, deberán ir acompañadas de un proceso sancionatorio al colaborador que las incumpla, de contrario carecerían de eficacia como requisito de ingreso a su ambiente laboral. No queda duda que estas sanciones son de naturaleza estrictamente laboral, por lo que el patrono requiere ejercerlas directamente o delegar esta facultad en una persona con capacidad legal para ello, que a su vez deberá remitirle los reportes que sean pertinentes a cada patrono.

Buscar soluciones

De este rápido repaso entendemos que el condominio no es un sujeto de derecho privado con ilimitada capacidad de actuación sino que su esfera de facultades está completamente circunscrita a un fin único que es la custodia de los bienes comunes, limitación que también aplica a su administrador siempre que actúe en calidad de tal.

Es por esta razón que el condominio está legalmente impedido de realizar actividades que puedan derivar en la necesidad de ejecutar actos de control, sanitarios o disciplinarios sobre el personal de terceras empresas que en él se alojan, pues son actos de naturaleza estrictamente privada y no bienes disponibles de naturaleza común. Es decir, no se puede delegar estas facultades a una multitud de personas que componen una mancomunidad de bienes estrictamente comunes.

El documento LS-PG-010. Lineamientos generales para Condominios Comerciales, condominios con espacios comerciales y residenciales, Condominios Residenciales debido a la alerta sanitaria por Coronavirus (COVID-19), emitido por el Ministerio de Salud el 15 de mayo pasado, contempla una disposición que está presente desde el inicio, en su apartado 5.1 respecto a los deberes de la Administración del condominio, que indica: “No se debe prohibir el ingreso de los colaboradores (personal de mantenimiento, empleadas domésticas, tutores educativos, etc.) que los condóminos, residentes, inquilinos o el condominio mismo requieran, así como quienes suministran alimentos, medicamentos u otros requerimientos de uso cotidiano.”

Es decir, ya no solo tenemos una limitación legal por incapacidad del condominio, sino que ahora tenemos un mandato claro y certero de la autoridad sanitaria que impide al condominio realizar dichos actos.

Si bien esto se podría interpretar como un vacío absoluto que desampare a las empresas que operan en condominio, consideramos que existen muchas formas de encontrar soluciones a este tema.

Entre ellas, que las empresas unan fuerzas para que entre todas definan como podrían asumir estas tareas, definir las medidas disciplinarias, sanitarias y laborales de cada una por el incumplimiento o irrespeto a la toma de temperatura, de forma que legalmente deleguen parcialmente esas facultades sobre sus empleados a quien ellas acuerden y que tenga capacidad para ello, únicamente en lo relacionado a la toma de temperatura como requisito de ingreso a las instalaciones como medida preventiva ante el COVID-19.

Encontrar soluciones prácticas, eficaces y legales, en el que todos los interesados participen de forma voluntaria en respeto a sus limitaciones y a sus matrices de riesgos y responsabilidades, es una más de las nuevas tareas a las que nos enfrentamos.