Se aprobó hace algunas semanas y en segundo debate, el proyecto de ley número 22.086 denominado “Reforma del artículo 27 de la Ley 7933, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, del 28 de octubre de 1999″. Sin más preámbulo, pareciere que, lastimosamente, esta reforma es una oportunidad desaprovechada. ¿Por qué? Cuesta encontrar en este país la viabilidad política, el tiempo y las oportunidades de negociación para ponerse de acuerdo y aprobar leyes. Más aun, leyes útiles y eficientes. El régimen costarricense de propiedad en condominio, entendido como ese régimen especial de propiedad (mejor dicho, de copropiedad) lo ha pedido a gritos por años, pero no se le ha dado la importancia debida aunque el sector inmobiliario ha evolucionado, siendo crucial para la economía.
Este proyecto de ley es un intento para modernizar y facilitar la operatividad de la figura del condominio como tal. Pero pudo haber sido más. Veamos.
Dicho proyecto realiza dos modificaciones importantes al numeral 27: Primero, modifica el sistema de votación respecto de los acuerdos para variar el área proporcional de las filiales en relación con el área total del condominio o el área de los bienes comunes; y segundo, modifica asimismo el sistema de votación respecto de los acuerdos que versen sobre proceder a variar las cláusulas de la escritura constitutiva o del reglamento de condominio y administración.
En ambos casos, se pasa de una votación cuyo requisito era la unanimidad de todos los propietarios del condominio, a una votación de al menos dos terceras partes del total del valor del condominio. Existe un tercer cambio dentro de esta reforma, pequeño, el cual aclara expresamente que, la disposición de bienes comunes referentes a la reducción o eliminación de áreas verdes o parques requerirá votación por unanimidad.
Como mencioné al inicio, esta reforma es una oportunidad realmente desaprovechada para modernizar aún más, este régimen especial de propiedad. La oportunidad hubiera sido propicia para reformar o incluir temas como aclarar la existencia y límites de la figura de la junta directiva dentro de un condominio; establecer los límites básicos que un reglamento de condominio y administración no debería de transgredir (recordemos existen muchos Reglamentos que se inscriben ante el Registro Nacional con condiciones y normas arbitrarias e incluso, ilegales); desarrollar brevemente lo referente a tendencias modernas para celebración de asambleas; un desarrollo normativo más amplio y útil sobre la figura de condominio de condominios; así como el haber proporcionado una redacción mucho más amigable al último párrafo del inciso b) del mismo artículo 27 (Este párrafo reza actualmente: “En los casos anteriores, cuando un solo propietario represente al menos el cincuenta por ciento (50%) del valor total del condominio, se requerirá, además, el cincuenta por ciento (50%) de los votos restantes reunidos en Asamblea.”) párrafo el cual ha llevado a confusión a muchos operadores jurídicos de la rama. Los anteriores son apenas unos efímeros ejemplos.
La reforma en cuestión se puede ver desde dos diversos puntos de vista: uno favorable para los condóminos; y el otro favorable para el desarrollador propietario. Explico. En el primer escenario, estos propietarios podrían unir votos en asamblea y, a modo de ejemplo, proceder a reformar el reglamento o la escritura constitutiva del condominio sin necesidad de tener unanimidad, es decir, sin necesidad de que el desarrollador (quien también sea propietario) esté de acuerdo.
Lo anterior genera más confianza a los propietarios de que su copropiedad no está “escrita en piedra” y por el contrario, puede ser dinámica y adaptarse fácilmente a cambios necesarios o deseados. Por el otro lado, decimos que también le puede favorecer al mismo desarrollador ya que, por ejemplo, un acuerdo que consista en variar el área proporcional de las filiales, en relación con el área total del condominio o el área de los bienes comunes (pensemos en remodelaciones, ampliaciones varias, diferencias entre medidas) no requerirá el esfuerzo del responsable del proyecto de ir “puerta por puerta” intentando tener el acuerdo de todos los demás propietarios, sino solamente será necesario al menos dos terceras partes del total del valor del condominio.
Genera más confianza a los propietarios de que su copropiedad no está “escrita en piedra” y por el contrario, puede ser dinámica y adaptarse fácilmente a cambios necesarios o deseados”.
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Lo que sí se le rescata a la reforma es el haber velado por una coherencia normativa y práctica. Esto es así, puesto que antes de la reforma, la ley condicionaba a unanimidad el variar el área proporcional de las filiales, en relación con el área total del condominio o el área de los bienes comunes, pero al mismo tiempo, permitía la votación bajo dos terceras partes en lo referente a los acuerdos para construir nuevos pisos o sótanos, excavar o autorizar a alguno de los propietarios para que efectúe dichos trabajos. En la práctica la incongruencia radicaba en que se votaba para realizar estas nuevas construcciones (votos de dos terceras partes), pero para que eso fuera una realidad, dichas construcciones iban ligadas a variaciones de áreas e incluso a reformas a la escritura constitutiva. Por lo que al final era la unanimidad lo que debía de predominar. La reforma acaba con este problema.
Por último, es esencial tener claridad en los conceptos. Cuando se habla de los diferentes métodos de votación dentro de un condominio (unanimidad, mayoría calificada o mayoría simple) se habla de valores, no de número de propietarios. En el régimen condominal, existe el denominado “valor porcentual”, el cual es el índice de participación que tiene una finca sobre el valor asignado a la totalidad del condominio. Las votaciones se toman de acuerdo a los valores que tiene cada finca, y no por el número singular de propietarios que existan. Un mismo propietario puede ser dueño de varias fincas, y lo que contará para efectos de votaciones condominales son los valores de dichas fincas.